অবৈধ পুনঃউন্নয়ন সহ একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা: ঝুঁকি, সম্ভাব্য সমস্যা, সমাধান এবং রিয়েলটরদের কাছ থেকে পরামর্শ

2024 লেখক: Howard Calhoun | [email protected]. সর্বশেষ পরিবর্তিত: 2023-12-17 10:20

বর্তমান আইন অনুসারে, অ্যাপার্টমেন্টের লেআউট সম্পর্কিত যেকোন কাজ সংশ্লিষ্ট নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষের দ্বারা অনুমোদিত হতে হবে। যাইহোক, অনুশীলন দেখায়, কিছু দায়িত্বজ্ঞানহীন নাগরিক এটিকে অবহেলা করে, যার ফলস্বরূপ যারা গৌণ আবাসন কিনেছেন তাদের কিছু সমস্যা রয়েছে। এছাড়া? আদর্শিক কাজগুলি ক্রমাগত পরিপূরক এবং পরিবর্তিত হয়, তাই, যা সঠিক ছিল, কোন এক সময়ে তা বন্ধ হয়ে যেতে পারে। এই পটভূমির বিরুদ্ধে, একটি বেশ যৌক্তিক প্রশ্ন উত্থাপিত হয়: একটি অবৈধ পুনর্নির্মাণের সাথে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার ঝুঁকি কী? আসুন এটিকে আরও বিশদে বোঝার চেষ্টা করি এবং রিয়েল এস্টেট ক্রেতারা কী কী ঝুঁকির মুখোমুখি হবেন, সেইসাথে কীভাবে নিজেকে বীমা করবেন এবং অনেক সমস্যা এড়াবেন তা খুঁজে বের করার চেষ্টা করি৷

সাধারণ তথ্য

বলার আগেএকটি অবৈধ পুনঃউন্নয়ন সঙ্গে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার হুমকি কি সম্পর্কে, আসুন মৌলিক শর্তাবলী এবং নিয়ন্ত্রক কাঠামো তাকান. আবাসিক ভবনগুলির প্রকল্পে পরিবর্তন করার প্রক্রিয়াটি রাশিয়ান ফেডারেশনের হাউজিং কোড দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়। এটি সমস্ত শর্তাবলী, পারমিট ইস্যু করার পদ্ধতি, পুনঃউন্নয়নের একটি শ্রেণীবিভাগ প্রদান করে এবং আইনের লঙ্ঘনের জন্য শাস্তিও নির্ধারণ করে৷

এটা বোঝা গুরুত্বপূর্ণ যে একটি বাসস্থানের কনফিগারেশন পরিবর্তন করার সমস্ত কাজের জন্য অনুমতির প্রয়োজন হয় না। কিছু ক্ষেত্রে, পরিকল্পিত মেরামত সম্পর্কে শুধুমাত্র BTI-কে অবহিত করা যথেষ্ট হবে, যাতে এই সরকারী সংস্থার কর্মীরা ভবিষ্যতের পরিবর্তনগুলি নথিভুক্ত করবে। এর মধ্যে নিম্নলিখিতগুলি রয়েছে:

• প্লম্বিং সরঞ্জাম স্থানান্তর;
• বেয়ারিং দেয়ালে একটি দরজা লাগানো;
• বারান্দার সংস্কার এবং গ্লেজিং;
• একটি ভেস্টিবুলের নির্মাণ যা আবাসিক প্রাঙ্গনের তাপ নিরোধক বৈশিষ্ট্য বৃদ্ধি করে;
• অভ্যন্তরীণ পার্টিশন নির্মাণ;
• ট্রান্সফার ডোরওয়েজ।

উপরের যেকোনও ক্ষেত্রে বেআইনি পুনঃউন্নয়ন সহ একটি অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় করা কোনো কিছুর জন্য হুমকি নয়, কারণ তারা হাউজিং কোডের নিয়মের সাথে সাংঘর্ষিক করে না এবং অনুমতি পাওয়ার প্রয়োজন হয় না।

মূল নিয়ন্ত্রক প্রয়োজনীয়তা

আসুন তাদের আরও ঘনিষ্ঠভাবে দেখে নেওয়া যাক। যদি আপনার পরিকল্পনায় একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা অন্তর্ভুক্ত থাকে, তাহলে অবৈধ পুনঃউন্নয়ন অনেক সমস্যা সৃষ্টি করতে পারে, উদাহরণস্বরূপ,আপনি যদি পরে নথিগুলি পুনরায় নিবন্ধন করতে চান বা থাকার জায়গা পুনরায় বিক্রি করতে চান। অতএব, আপনার জানা উচিত কোন ক্ষেত্রে আবাসিক প্রাঙ্গনের কনফিগারেশনে কোনও পরিবর্তন করা নিষিদ্ধ। এর মধ্যে নিম্নলিখিতগুলি রয়েছে:

• যদি পুনঃউন্নয়নের ফলে আবাসনের অবস্থা খারাপ হয় বা যোগাযোগ অ্যাক্সেস করা কঠিন করে তোলে;
• স্থান হয়ে যায় অনিরাপদ বা বসবাসের অযোগ্য;
• যখন কাজটি বাড়ির কিছু অংশকে প্রভাবিত করে যা সিভিল ডিফেন্স সার্ভিস বা জরুরী পরিস্থিতি মন্ত্রকের কার্যক্রমের জন্য সংরক্ষিত;
• লোড বহনকারী কাঠামোর শক্তি এবং স্থায়িত্বকে প্রভাবিত করে;
• একটি বিল্ডিং ধসে পড়ার হুমকি তৈরি করে বা প্রতিবেশী ভবনগুলির স্বাভাবিক ক্রিয়াকলাপে হস্তক্ষেপ করে;
• ক্ষয়প্রাপ্ত বায়ুচলাচল সরঞ্জাম;
• সমর্থক কাঠামোর লোড বাড়ান।

এই ক্ষেত্রে অবৈধ পুনঃউন্নয়ন সহ একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা অবাঞ্ছিত, কারণ এটি নেতিবাচক পরিণতিতে পরিপূর্ণ। আপনি কী পরিণতির মুখোমুখি হতে পারেন সে সম্পর্কে আরও বিশদ বিবরণের জন্য নীচে দেখুন৷

আবাসিক রূপান্তরের প্রকার

তাহলে এই সম্পর্কে আপনার কি জানা দরকার? আপনি যদি বেআইনি পুনঃউন্নয়ন সহ একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সমস্ত ঝুঁকি ওজন করে থাকেন এবং এমন একটি ঝুঁকিপূর্ণ পদক্ষেপ নিতে সম্মত হন, তবে এটি কী হতে পারে সে সম্পর্কে আপনার একটি বিশদ ধারণা থাকতে হবে। বর্তমান আইনটি বসবাসের স্থানের পুনর্গঠনকে দুটি প্রকারে বিভক্ত করেছে:

• সরল;
• কঠিন।

তাদের মধ্যে পার্থক্যপ্রথম ক্ষেত্রে নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষকে শুধুমাত্র একটি স্কেচ প্রদান করা প্রয়োজন, এবং দ্বিতীয় ক্ষেত্রে এটি একটি প্রকল্প বিকাশ করা প্রয়োজন। আপনি যদি দরজা সরানোর বা নদীর গভীরতানির্ণয় সরঞ্জাম সরানোর পরিকল্পনা করেন, তবে অনুমোদনের জন্য বিটিআই-তে একটি স্কেচ জমা দেওয়া যথেষ্ট হবে। এছাড়াও, অ্যাপার্টমেন্টের প্ল্যানের সমস্ত পরিবর্তন প্রয়োজন হবে৷

জটিল পুনঃউন্নয়ন আরও সমস্যাযুক্ত এবং সময়সাপেক্ষ, কারণ আপনাকে বিভিন্ন সরকারী সংস্থায় একটি প্রকল্প বিকাশ ও অনুমোদন করতে হবে। পুরো প্রক্রিয়াটি প্রায় ছয় মাস সময় নেয় এবং আপনাকে গড়ে 60,000 রুবেলও দিতে হবে। পারমিট ডকুমেন্টেশন প্রাপ্তির পরে, অ্যাপার্টমেন্টের মালিককে BTI-কে অবহিত করতে হবে, যা একটি প্রযুক্তিগত পরিদর্শন পরিচালনা করে এবং একটি আইন জারি করে৷

আপনি যদি এই পদ্ধতিটি বাইপাস করেন, তাহলে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময় কিছু নির্দিষ্ট পরিণতি ঘটতে পারে৷ অননুমোদিত পুনঃউন্নয়ন, যদি সংশ্লিষ্ট নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষ দ্বারা সনাক্ত করা হয়, তাহলে প্রযোজ্য আইন দ্বারা শাস্তিযোগ্য।

আপনি যদি একটি অননুমোদিত পুনর্বিন্যাস সহ একটি সম্পত্তি কিনলে কি হবে?

অনেক মানুষ একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময় বেআইনি পুনঃউন্নয়নের হুমকি কিসের প্রশ্নে আগ্রহী। এবং এটি আশ্চর্যজনক নয়, কারণ সেকেন্ডারি মার্কেট বিভিন্ন লঙ্ঘনের সাথে হাউজিং বিক্রয়ের জন্য অফারে পূর্ণ। এক্ষেত্রে সম্পূর্ণ দায়িত্ব বিক্রেতার নয়, ক্রেতার। অতএব, একটি অ্যাপার্টমেন্ট নির্বাচন করার সময়, আপনার প্রযুক্তিগত পাসপোর্ট এবং অন্যান্য নথিপত্র অধ্যয়ন করার ক্ষেত্রে খুব সতর্কতা অবলম্বন করা উচিত। সব পরে, যদিলেনদেন সম্পন্ন হওয়ার পরে, ভবিষ্যতে নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষের দ্বারা কোনও লঙ্ঘন সনাক্ত করা হবে, তারপর আপনাকে জরিমানা দিতে হবে৷

ক্রেডিট দিয়ে বাড়ি কেনা

তাহলে এই সম্পর্কে আপনার কি জানা দরকার? বন্ধকীতে একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময় অবৈধ পুনঃউন্নয়ন শুধুমাত্র তখনই সম্ভব যখন প্রযুক্তিগত ডকুমেন্টেশন এবং সম্পত্তির প্রকৃত পরিকল্পনার মধ্যে কোনো অমিল নেই। এই ক্ষেত্রে, সবকিছু এতটা ভীতিকর নয়, যেহেতু ক্রয়/বিক্রয় লেনদেনের সময় আবাসনের আইনী মালিক হিসাবে কাজ করা সমস্ত দায়বদ্ধতা সম্পূর্ণরূপে তার উপর বর্তায়। তাই, যদি আপনার কাছে নগদে থাকার জায়গা কেনার জন্য পর্যাপ্ত অর্থ না থাকে এবং আপনি এটির জন্য একটি ঋণ পেতে চান, তাহলে আপনাকে প্রথমে একজন বিশেষজ্ঞের সাথে পরামর্শ করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে যিনি মৌলিক আইনি মানগুলির সাথে সম্মতির জন্য সমস্ত নথিপত্র পরীক্ষা করতে পারেন৷

আমার কোন ঝুঁকি বিবেচনা করা উচিত?

এই দিকটিকে বিশেষ গুরুত্ব দেওয়া উচিত। আগে উল্লিখিত হিসাবে, একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময় অবৈধ পুনর্বিকাশের পরিণতি একটি আর্থিক জরিমানা। এর আকার অনেক কারণের উপর নির্ভর করে এবং কিছু ক্ষেত্রে খুব শালীন পরিমাণে পৌঁছায়। একটি নিয়ম হিসাবে, আবাসনের কনফিগারেশনের পরিবর্তন যদি কোনও পরিণতি না করে, যেমন, এটি প্রতিবেশী প্রাঙ্গণ বা বিল্ডিংগুলির পাশাপাশি তাদের মালিকদের ক্ষতি করে না তবে আপনি জরিমানা দিয়ে দূরে যেতে পারেন। অন্যথায়, আইনটি ফৌজদারি দায়বদ্ধতার বিধান করে, যা ইতিমধ্যে আরও গুরুতর। এ ছাড়া ভিকটিম মোএকটি পক্ষ আদালতের মাধ্যমে অতিরিক্ত জরিমানা চাইতে পারে এবং বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই তারা সেগুলি পেতে সফল হয়। এই ধরনের ক্ষেত্রে নিম্নলিখিত অন্তর্ভুক্ত:

• বাতাস চলাচলে লঙ্ঘন;
• বিল্ডিংয়ের সম্মুখভাগে কোনো যান্ত্রিক ক্ষতির প্রকাশ;
• লোড-ভারবহন কাঠামোর শব্দ নিরোধক বৈশিষ্ট্য হ্রাস।

আপনি যদি পুনঃউন্নয়নের পরিকল্পনা করে থাকেন তবে প্রতারণা না করাই ভালো, কারণ নির্মাণ সরঞ্জামের আওয়াজ অবশ্যই প্রতিবেশীদের মেরামত সম্পর্কে বলবে, যারা সংশ্লিষ্ট নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষকে রিপোর্ট করতে পারে। উপরন্তু, মৌলিক নিয়ম এবং প্রবিধান মেনে কাজ করা নাও হতে পারে এবং আবাসন যোগাযোগের অপারেশনে ব্যাঘাত ঘটাতে পারে।

পৃথক এনার্জি মিটার থেকে রিডিং নেওয়ার সময় পাবলিক ইউটিলিটিগুলির প্রতিনিধিদের দ্বারা অবৈধ পুনঃউন্নয়ন সনাক্ত করা যেতে পারে। তাদের ক্রিয়াকলাপের সুনির্দিষ্টতার কারণে, তারা সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষকে অবহিত করতে বাধ্য হবে, যাদের প্রতিনিধিরা একটি পরিদর্শন নিয়ে আসবে এবং সর্বোপরি, জরিমানা জারি করবে। উপরন্তু, করা পরিবর্তনগুলি প্রযুক্তিগত এবং ক্যাডাস্ট্রাল পাসপোর্টে করা হবে না, এবং সেইজন্য, এই নথিগুলি অবৈধ হবে, এবং পরবর্তীতে আবাসন পুনঃবিক্রয় নিয়ে আপনার সমস্যা হবে৷

অবৈধ পুনঃউন্নয়ন সহ অ্যাপার্টমেন্ট কেনার প্রধান ঝুঁকিগুলি নিম্নরূপ:

• লেনদেনের একতরফা সমাপ্তি এবং এর অবৈধকরণ।
• রাষ্ট্রের অনুকূলে সম্পত্তি বাজেয়াপ্ত করা। প্রায়শই, এটি ঘটে যখন ক্রেতা জানতেন যে প্রাঙ্গনে পরিবর্তনগুলি অবৈধভাবে করা হয়েছে এবং তিনি ইচ্ছাকৃতভাবে সেখানে গিয়েছিলেনচুক্তি।
• সম্পত্তির বর্তমান মালিকের দ্বারা সমস্ত লঙ্ঘন নির্মূল না হওয়া পর্যন্ত গ্রেফতার করা হবে৷

বিক্রেতাদের জন্য, তারা মূল্যের আবাসন ক্ষতি ছাড়া অন্য কিছুর ঝুঁকি নেয় না। আগেই বলা হয়েছে, তারা কোনো কিছুর জন্য একেবারেই দায়ী নয়। অতএব, ক্রেতাদের তাদের বসবাসের স্থানের পছন্দকে গুরুত্ব সহকারে নেওয়া উচিত, যেহেতু আজকাল সংশ্লিষ্ট ঝুঁকিগুলি খুব বেশি। যেকোনো চুক্তিতে সম্মত হওয়ার আগে সাবধানে চিন্তা করা বাঞ্ছনীয়৷

কীভাবে ক্রেতা হবেন?

আবাসন অধিগ্রহণের ক্ষেত্রে প্রতিটি ব্যক্তির অত্যন্ত দায়িত্বশীল দৃষ্টিভঙ্গি হওয়া উচিত। এটি বিশেষত সেই ক্ষেত্রে সত্য যেখানে একটি বন্ধকীতে একটি অবৈধ পুনঃউন্নয়ন সহ একটি অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয় করা হয়, কারণ চুক্তিতে স্বাক্ষর করার পরে, আপনি সম্পত্তির মালিক হবেন এবং সমস্ত দায়িত্ব আপনার উপর বর্তায়। এই ক্ষেত্রে, সমস্যা সমাধানের জন্য দুটি বিকল্প রয়েছে: আইন দ্বারা নির্ধারিত সময়সীমার মধ্যে আবাসনের জন্য সমস্ত নথি পুনরায় করা, বা প্রাঙ্গণটিকে তাদের আসল অবস্থায় ফিরিয়ে দেওয়া। প্রথম পদ্ধতিটি কম ব্যয়বহুল এবং সময়সাপেক্ষ, তাই এটির সাথে লেগে থাকাই উত্তম।

আবাসনের অননুমোদিত পরিবর্তনকে কীভাবে বৈধ করা যায়

আসুন আরও বিশদে এই দিকটি নিয়ে আলোচনা করা যাক। সুতরাং, আপনি অবৈধ পুনর্নির্মাণ সহ একটি অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছেন। আইনের সমস্যা এড়াতে কী করা যেতে পারে? এই প্রশ্নের উত্তর উপরে দেওয়া হয়েছে: আবাসন জন্য নথি পুনরায় নিবন্ধন. যাইহোক, আপনাকে অবশ্যই বুঝতে হবে যে সমস্ত সম্পর্কিত খরচ আপনার দ্বারা বহন করা হয়, বিক্রেতার দ্বারা নয়। আপনি সংগ্রহ করতে হবেনিম্নলিখিত নথি:

• প্রাঙ্গণের কনফিগারেশন পরিবর্তনের জন্য আবেদন;
• প্রযুক্তিগত ডেটা শীট;
• মূল এবং ক্রয়/বিক্রয় চুক্তির অনুলিপি;
• যার জন্য অ্যাপার্টমেন্ট নিবন্ধিত হয়েছে তার নাগরিক পাসপোর্টের কপি;
• নতুন পরিকল্পনা;
• পুনঃউন্নয়নের জন্য পরিবারের সকল সদস্যের লিখিত সম্মতি।

এই সমস্ত সমস্যা সমাধানের জন্য আপনার কাছে মাত্র 6 মাস সময় লাগবে, তাই বাড়ি কেনার পরে স্থগিত না করাই ভাল, তবে অবিলম্বে নথি সংগ্রহ করা শুরু করুন, কারণ এতে অনেক সময় লাগে। একই সময়ে, আপনাকে অবশ্যই সমস্ত আইনি দিকগুলিতে পারদর্শী হতে হবে। যেমন তারা বলে, আইনের অজ্ঞতা কোন অজুহাত নয়, এবং রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত বিষয়ে, অনেকগুলি ত্রুটি রয়েছে। এবং একটি অবৈধ পুনঃউন্নয়ন সহ একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা একটি বরং সন্দেহজনক উদ্যোগ, যা সমস্ত সতর্কতার সাথে যোগাযোগ করা উচিত। অতএব, প্রথমে আইনজীবীদের পরামর্শ নেওয়া কার্যকর হবে। এটি শুধুমাত্র উল্লেখযোগ্যভাবে প্রক্রিয়াটিকে ত্বরান্বিত করবে না, তবে ভবিষ্যতে অনেক সমস্যা এড়াবে৷

বাসা বেছে নেওয়ার সময় কী দেখতে হবে?

অবৈধ পুনঃউন্নয়ন সহ একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনা এড়াতে, আপনাকে অবশ্যই এর জন্য নথিগুলি সাবধানে অধ্যয়ন করতে হবে৷ যদি কোন লঙ্ঘন বা অবৈধ পরিবর্তন হয়, তাহলে আপনি সহজেই তাদের দ্বারা সনাক্ত করতে পারেন। আপনি নিম্নলিখিত পদ্ধতিগুলির মধ্যে একটি ব্যবহার করে এটি করতে পারেন:

1. প্রায়শই, পুনঃউন্নয়নের সময়, সংলগ্ন কাঠামোর প্রাথমিক বৈশিষ্ট্যের পরিবর্তন হয়, যার ভিত্তিতেপ্রতিবেশী অ্যাপার্টমেন্টের বাসিন্দারা কর্মের অবৈধতা সম্পর্কে অনুমান করতে পারে এবং এটি সম্পর্কে পরিদর্শন কর্তৃপক্ষকে অবহিত করতে পারে। প্রাপ্ত অভিযোগের ভিত্তিতে কমিশন নির্দিষ্ট ঠিকানায় চলে যায়। যদি একই সময়ে আবাসনের অবস্থা এবং এর পরিকল্পনার মধ্যে অসঙ্গতি প্রকাশ করা হয়, তাহলে মালিক একটি আর্থিক জরিমানা দিতে এবং সবকিছুকে তার আসল অবস্থায় ফিরিয়ে দিতে বাধ্য হবেন৷
2. একটি অনুরূপ পরিস্থিতি ঘটে যদি, পরিবর্তনের প্রক্রিয়া চলাকালীন, বিল্ডিং কোড এবং নিয়মগুলির স্থূল লঙ্ঘন সংঘটিত হয়, যা যোগাযোগের ব্যর্থতার দিকে পরিচালিত করে, যার ফলস্বরূপ সমস্যাগুলি সমাধানের জন্য জরুরি দলগুলিকে ডাকা হয়েছিল৷ এই ক্ষেত্রে, জরিমানার পরিমাণ অনেক বেশি হবে এবং ঘটনার সত্যতা নিয়ে একটি ফৌজদারি মামলা শুরু হতে পারে।
3. পুনর্বিকাশের বেআইনিতাটি পাবলিক ইউটিলিটি কর্মচারীরা শক্তি ব্যবহারের জন্য পৃথক মিটার থেকে রিডিং নেওয়ার প্রক্রিয়ায় সনাক্ত করতে পারে, যারা উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছে একটি আবেদনও পাঠাতে পারে৷

উপরের যেকোনও কেস রেকর্ড করা হবে এবং প্রাসঙ্গিক ডকুমেন্টেশনে প্রতিফলিত হবে, তাই আপনি যদি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময় এটি অধ্যয়ন করার বিষয়ে গুরুতর হন তবে আপনি অনেক সমস্যা এড়াতে পারেন।

উপসংহার

আজ, অনেক লোক একটি অবৈধ পুনর্নির্মাণ সহ একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সিদ্ধান্ত নেয়, যেহেতু এই জাতীয় অ্যাপার্টমেন্টের দাম অনেক কম, একইভাবে তারা অর্থ সঞ্চয় করতে চায়। যাইহোক, আপনি ভাল এবং অসুবিধা ভাল ওজন করতে হবে. প্রাঙ্গনের কনফিগারেশনের পরিবর্তনগুলিকে বৈধতা দেওয়া বা সেগুলিকে নির্মূল করা সবসময় সম্ভব নয় এবং এর পরিণতি হতে পারেবেশ গুরুতর হতে আবার ঝুঁকি না নেওয়া এবং সন্দেহজনক চুক্তি না করাই ভালো। এবং যদি আপনি অবশেষে অবৈধ পুনর্নির্মাণের সাথে আবাসন কেনার সিদ্ধান্ত নেন, তবে প্রযুক্তিগত ডকুমেন্টেশনগুলি সাবধানে পড়ুন এবং নিশ্চিত করুন যে কেনার পরে আপনি আইনের প্রয়োজনীয়তা অনুসারে সবকিছু করতে পারেন। শুধুমাত্র এইভাবে আপনি নিশ্চিত হতে পারেন যে ন্যায়বিচার আপনাকে অতিক্রম করবে না।