রাশিয়ায় বন্ধকী ঋণের সমস্যা

2025 লেখক: Howard Calhoun | [email protected]. সর্বশেষ পরিবর্তিত: 2025-01-24 13:12

রাশিয়ান ভাষায় "মর্টগেজ" ধারণাটি খুব বেশি দিন আগে প্রকাশিত হয়নি। যাইহোক, খুব কম লোকই জানেন যে দেশের বাসিন্দাদের আবাসন ক্রয়ের জন্য নগদ ঋণ প্রদানের পরিষেবা 1917 সাল থেকে বিদ্যমান। এটা বলার অপেক্ষা রাখে না যে সেই দিনগুলিতে এই ধরনের অপারেশনগুলি খুব জনপ্রিয় ছিল, যেহেতু এই ধরনের লেনদেনগুলি কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত ছিল। যাইহোক, যখন আবাসন বিতরণ করা শুরু হয়েছিল, এই প্রথাটি হারিয়ে গিয়েছিল, এবং এটি তুলনামূলকভাবে সম্প্রতি পুনরায় চালু করা হয়েছিল।

আজ, দুর্ভাগ্যবশত, এই ধরনের লেনদেন নাগরিকদের মধ্যে সবচেয়ে অপ্রীতিকর জিনিসগুলির সাথে যুক্ত। এটি আশ্চর্যজনক নয়, কারণ এখন রাশিয়ায় বন্ধকী ঋণের সমস্যা এবং এই ধরণের পরিষেবাগুলির বিকাশের সম্ভাবনাগুলি বেশ তীব্র। ঋণের কি হবে। কেন তারা কম জনপ্রিয় এবং এখন এত সমালোচনা পাচ্ছে?

নাগরিকদের নিজস্ব রিয়েল এস্টেট এবং ভর্তুকি

প্রথমত, বন্ধকী ঋণের সমস্যাগুলি এই সত্যের সাথে শুরু হয় যে আজ মাত্র 10% নাগরিকের নিজস্ব থাকার জায়গা রয়েছে, যা মোট এলাকা প্রতি ব্যক্তি 18 m² অতিক্রম করে। এর উপর ভিত্তি করে, মাত্র 1% লোক রিয়েল এস্টেট কিনতে পারেঅর্থ উপার্জিত।

অবশেষে, নাগরিকরা সবচেয়ে প্রতিকূল অবস্থার মধ্যে থাকা সত্ত্বেও, কীভাবে একটি বন্ধক পেতে হয়, অন্য কোনও উপায় দেখতে পান না। একই সময়ে, অর্থনৈতিক পরিস্থিতির উপর ভিত্তি করে, বেশিরভাগ ঋণগ্রহীতাদের রাষ্ট্রীয় সহায়তা পাওয়া উচিত। যাইহোক, দেশের বিপুল সংখ্যক লোক যারা সরকারী ভর্তুকি পেতে ইচ্ছুক তাদের কারণে এটি সবসময় সম্ভব হয় না। আজ অবধি, রাশিয়ান ফেডারেশনের 20 মিলিয়নেরও বেশি নাগরিক একটি বন্ধক পেতে চান। এই উন্মাদ সংখ্যাগুলির উপর ভিত্তি করে, এটি স্পষ্ট হয়ে ওঠে যে বিকাশকারীদের ক্রমাগত বাড়ি তৈরি করতে হবে, যা এত অল্প সময়ের মধ্যে করা প্রায় অসম্ভব৷

রাশিয়ায় বন্ধকী ঋণ প্রদানের প্রধান সমস্যা হল এই পরিস্থিতিতে রাষ্ট্র শুধুমাত্র 26 বছরের জন্য সামাজিক কর্মসূচির অধীনে প্রয়োজনীয় সকলকে আবাসন সরবরাহ করতে সক্ষম হবে৷

এটাও বিবেচনা করার মতো যে দেশে বন্ধকী ঋণ দেওয়ার আইনী কাঠামো এখনও বেশ কাঁচা। তাই, আবাসন ঋণ এবং ভর্তুকি প্রদান উভয় ক্ষেত্রেই অতিরিক্ত সমস্যা দেখা দেয়।

স্ফীতি

মনে হবে, দেশের উন্নত অর্থনৈতিক পরিস্থিতি এবং বন্ধকী ঋণ উন্নয়নের সমস্যার মধ্যে সম্পর্ক কী? হ্যাঁ, প্রকৃতপক্ষে, প্রায় 15 বছর আগে রাজ্যের পরিস্থিতি খুব কঠিন ছিল, এবং শব্দের প্রকৃত অর্থে মুদ্রাস্ফীতির মাত্রা স্কেল বন্ধ হয়ে গিয়েছিল। আজ পরিস্থিতি অনেক বেশি ইতিবাচক দেখাচ্ছে, তবে এটি এখনও সম্পূর্ণ স্থিতিশীলতা থেকে অনেক দূরে। প্রথমত, এটি ক্রেডিট সিস্টেমের সাথে সম্পর্কিত৷

অস্থিতিশীল পরিস্থিতির কারণেনাগরিকরা কেবল তাদের অর্থ ব্যাংকে রাখতে চান না। তদনুসারে, রাষ্ট্রীয় মালিকানাধীন ঋণ সংস্থাগুলির জনসংখ্যাকে ঋণ দেওয়ার জন্য অর্থ নেওয়ার জায়গা নেই। এর ফলে উচ্চ বার্ষিক হার এবং অন্যান্য প্রতিকূল ঋণের শর্তও দেখা যায়।

অবশেষে, বন্ধকীগুলি একটি বিশাল পণ্য হয়ে উঠছে না, তবে এমন একটি পরিষেবা যা প্রত্যেকের পক্ষে বহন করা সম্ভব নয়৷

সাধারণ অর্থনৈতিক পরিস্থিতি

সবাই জানে যে একটি বন্ধকী একটি ঋণ যা মোটামুটি দীর্ঘ সময়ের পরে পরিশোধ করে। একটি নিয়ম হিসাবে, এই ধরনের ঋণ 20-30 বছর পর্যন্ত সময়ের জন্য দেওয়া হয়। তাই রাশিয়ান ফেডারেশনে বন্ধকী ঋণের সমস্যা দেখা দেয়।

বাস্তবতা হল যে ব্যাঙ্কগুলি এই ধরনের দীর্ঘমেয়াদী ঋণ প্রদান করে তাদের অবশ্যই পেমেন্টের অন্তত কিছু গ্যারান্টি থাকতে হবে যাতে তাদের অর্থনৈতিক স্থিতিশীলতা হারাতে না পারে। পরিবর্তে, ঋণগ্রহীতারাও নিশ্চিত হতে চান যে তারা যে আবাসনগুলির জন্য ইতিমধ্যেই একটি বরং চিত্তাকর্ষক ডাউন পেমেন্ট করেছেন তা পরিশোধ করতে সক্ষম হবেন। কিন্তু জনসংখ্যার আয় পর্যায়ক্রমে পরিবর্তিত হলে আপনি কীভাবে কোনও গ্যারান্টি পেতে পারেন? এটি আর্থিক উত্থান-পতনের দিকে নিয়ে যায়, যা ঘুরেফিরে, সারা বিশ্বের সাধারণ অর্থনৈতিক পরিস্থিতির সাথে ঘনিষ্ঠভাবে সম্পর্কিত৷

এর উপর ভিত্তি করে, ক্রেডিট সংস্থাগুলিকে ঝুঁকি বিবেচনায় নিতে বাধ্য করা হয় এবং ঋণের অর্থ পরিশোধ না করার ক্ষেত্রে, ঋণগ্রহীতার কাছ থেকে জরিমানা আদায় করা হয়। এই কারণেই আজ সবাই বন্ধক পেতে পারে না, যেহেতু গৃহীত ঋণ পরিশোধে বিলম্ব বা অক্ষমতার ক্ষেত্রে, একজন ব্যক্তিকে অবশ্যই অন্যান্য সংস্থান সরবরাহ করতে হবে যা ব্যাঙ্ক বিবেচনা করতে পারে।পরিশোধিত ঋণ।

নাগরিকদের স্বচ্ছলতা কম

যদি আমরা বন্ধকী ঋণের বিকাশের সমস্যা এবং সম্ভাবনার কথা বলি, তবে আপনাকে বুঝতে হবে যে এই শিল্পটি সরাসরি দেশের বাসিন্দাদের উপর নির্ভর করে, বা বরং তাদের উপার্জনের স্তরের উপর। আজ, 60% এরও বেশি জনসংখ্যার আবাসন অবস্থার উন্নতি করতে হবে। এটা মনে হবে যে একটি বন্ধকী এই মানুষদের জন্য একটি বাস্তব পরিত্রাণ হতে পারে. কিন্তু, দুর্ভাগ্যবশত, প্রত্যেকেই আয়ের মাত্রা নিশ্চিত করে প্রয়োজনীয় নথিপত্র ব্যাঙ্ককে দিতে পারে না।

বন্ধক ঋণের শর্তাবলী অনুসারে, একজন ব্যক্তিকে একটি ঋণ প্রদান করা হয় যদি মাসিক অর্থপ্রদান একজন নাগরিক এবং তার আত্মীয়দের সরকারী আয়ের 40% এর বেশি না হয়। এইভাবে, যদি প্রতি মাসে ঋণগ্রহীতা প্রায় 30 হাজার রুবেল প্রদান করে, তাহলে তার কমপক্ষে 75 হাজার রুবেল উপার্জন করা উচিত।

দুর্ভাগ্যবশত, আজ গড় বেতন এই স্তরে পৌঁছায় না। এটি বাড়ির বন্ধকী ঋণের জন্য অতিরিক্ত সমস্যার দিকে পরিচালিত করে। অনেক নাগরিক, একটি লোভনীয় ঋণ পাওয়ার প্রয়াসে, সার্টিফিকেটগুলিতে স্ফীত বেতন নির্দেশ করে এবং তারপরে ঋণের বাধ্যবাধকতাগুলি সামলাতে ব্যর্থ হয়।

বাজারের একচেটিয়াকরণ

রাশিয়ার প্রাথমিক আবাসন বাজার এখনও "অস্বচ্ছ"। এমন অনেক সংস্থা নেই যা ঘর নির্মাণে নিযুক্ত রয়েছে এবং তাই সংস্থাগুলির মধ্যে কার্যত কোনও প্রতিযোগিতা নেই। এই কারণে, ডেভেলপাররা একটি মোটামুটি উচ্চ স্তরে রিয়েল এস্টেট মূল্য রাখা সামর্থ্য, যাঋণের প্রাথমিক এবং পরবর্তী কিস্তির জন্য ভার্চুয়াল একচেটিয়াকরণ এবং উচ্চ হারের দিকে পরিচালিত করে।

অনুসারে, বন্ধকী ঋণের সমস্যার একমাত্র সমাধান হল নতুন ভবনের দাম কমানো। এটি হওয়ার জন্য, নির্মাণ বাজারের উন্নয়ন প্রয়োজন। যদি দেশে নতুন বিকাশকারী সংস্থাগুলি উপস্থিত হয়, তবে এটি কেবল আবাসনের ব্যয় হ্রাস করবে না, জনগণকে সুবিধাও দেবে। তবেই বন্ধকটি একটি সর্বজনীন পণ্যে পরিণত হবে৷

বিনিয়োগ পদ্ধতি

মর্টগেজ ঋণের সমস্যাগুলি বিবেচনা করার জন্য, এটি বিবেচনা করা মূল্যবান যে ব্যক্তিদের কাছ থেকে ব্যাঙ্কে আসা অর্থ সাধারণত 1 বছরের বেশি সেখানে জমা হয় না৷

রাষ্ট্রীয় বাজেট এবং আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলির কাছে অগ্রাধিকারমূলক ভর্তুকি দেওয়ার জন্য পর্যাপ্ত অর্থ নেই। বন্ধকীতে জনসংখ্যাকে সমর্থন করার জন্য রাষ্ট্রীয় কর্মসূচি প্রতিষ্ঠা করার জন্য, শেয়ার বাজারকে স্থিতিশীল করা প্রয়োজন। এর মানে হল যে মূল্যবান শেয়ার এবং কাগজপত্র সক্রিয়ভাবে বিক্রি এবং কেনা শুরু করার পরে রাশিয়ায় বন্ধকী ঋণের সমস্যাগুলি আংশিকভাবে সমাধান করা হবে৷

এটি আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলির জন্য একটি ভাল "ফিড" হতে পারে যারা একটি বাড়ি কেনার জন্য ঋণ প্রদান করে। যেহেতু এই ক্ষেত্রে, ব্যাঙ্কগুলি ব্যক্তিদের কাছ থেকে নয়, আইনি সংস্থার কাছ থেকে অর্থ পাবে, তারপরে তহবিলগুলি দীর্ঘ সময়ের জন্য সংরক্ষণ করা হবে (যথাক্রমে, এবং ফিরিয়ে দেওয়া হবে)৷

অভিবাসন নীতি

সবাই জানে যে রাশিয়ার রাজধানী এবং প্রধান শহরগুলিতেঅঞ্চলের তুলনায় জীবন অনেক ভালো। অতএব, এটি আশ্চর্যের কিছু নয় যে লোকেরা আরও সমৃদ্ধ এবং স্থিতিশীল পরিস্থিতি সহ জায়গায় যেতে পছন্দ করে। প্রতি বছর, সারা দেশ থেকে বিপুল সংখ্যক অভিবাসী মস্কো, সেন্ট পিটার্সবার্গ এবং অন্যান্য মেগাসিটিতে ছুটে আসে। এই বিষয়ে, আবাসনের চাহিদাও বাড়ছে, যা অ্যাপার্টমেন্টগুলির আরও বেশি প্রশংসার দিকে নিয়ে যায়। তদনুসারে, ঋণের হারও বাড়ছে, এবং জনসংখ্যা বন্ধকী ঋণের নতুন সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে৷

এগুলি সমাধানের জন্য, এমন ব্যাপক ব্যবস্থা গ্রহণ করা উচিত যা কেবল নির্মাণ এবং ঋণ সংস্থাকেই প্রভাবিত করবে না, দেশের ক্ষুদ্র অর্থনীতির উন্নতির লক্ষ্যেও হবে৷ অবশ্যই, এই ধরনের বৈশ্বিক সমস্যা রাতারাতি সমাধান করা যাবে না।

সামাজিক কর্মসূচির সংখ্যা

হাউজিং লোন হল এমন একটি টুল যা বন্ধকী ঋণের সমস্যা সমাধানের জন্য ডিজাইন করা হয়েছে। আজ অবধি, তরুণ পরিবার, শিক্ষক, সামরিক কর্মী এবং জনসংখ্যার অন্যান্য অংশগুলির অবস্থার উন্নতির লক্ষ্যে বেশ কয়েকটি ক্রিয়াকলাপ রয়েছে। যাইহোক, পরিসংখ্যান অনুসারে, এই প্রোগ্রামগুলির বেশিরভাগেরই কিছু গুরুতর উন্নতি প্রয়োজন৷

অতিরিক্ত ভর্তুকি ইতিমধ্যেই তরুণ ডাক্তার এবং বড় পরিবারের জন্য তৈরি করা হচ্ছে৷ কিন্তু খারাপ খবর হল যে বেশিরভাগ আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলি এই ধরনের প্রোগ্রামগুলিতে আগ্রহী নয়, কারণ এই ক্ষেত্রে তাদের আয় হ্রাস পাবে। একটি ব্যাংক যখন সামাজিক বন্ধকী ঋণের জন্য যায় তখন একমাত্র পরিস্থিতি যখন আর্থিক ক্ষতি রাষ্ট্র নিজেই পূরণ করে।

এইভাবে, রাশিয়ায় বন্ধকী ঋণের বিকাশের সমস্যাগুলি প্রকৃতপক্ষে একটি বৈশ্বিক প্রকৃতির, এবং মুহূর্তের মধ্যে তাদের সমাধান করা অসম্ভব। তা সত্ত্বেও, রাজ্য গৃহনির্মাণ ঋণের হার কমাতে সক্রিয় ব্যবস্থা নিচ্ছে৷

গত কয়েক বছরে, জনসংখ্যাকে এই ধরনের পরিষেবা প্রদানকারীদের তালিকায় বিপুল সংখ্যক ব্যাংক অন্তর্ভুক্ত হয়েছে। তাদের মধ্যে অনেকগুলি আরও অনুকূল অবস্থার প্রস্তাব দেয় এবং লোকেদের একটি পছন্দ থাকে। এটি প্রস্তাব করে যে রাষ্ট্র বন্ধকী ঋণের বিদ্যমান সমস্ত সমস্যাগুলি মূল্যায়ন করেছে এবং সেগুলি সমাধানের উপায়গুলি ইতিমধ্যেই রূপরেখা দেওয়া হয়েছে৷ অতএব, আবাসন শীঘ্রই রাশিয়ান নাগরিকদের জন্য আরো সাশ্রয়ী মূল্যের হবে. সামাজিক কর্মসূচির বিকাশ এবং নতুন নির্মাণ কোম্পানির উত্থানের সাথে সাথে রিয়েল এস্টেট ক্রয়ের পরিস্থিতি ধীরে ধীরে স্থিতিশীল হচ্ছে।

মর্টগেজের বিকাশের সম্ভাবনা

যদি আমরা আবাসন ঋণের ভবিষ্যত সম্পর্কে কথা বলি, তাহলে সবকিছু সরাসরি চাহিদার উপর নির্ভর করে। যেহেতু আজ কোন বিকল্প নেই যা বন্ধক প্রতিস্থাপন করতে পারে, তাই এই সিদ্ধান্তে পৌঁছানো সহজ যে সময়ের সাথে সাথে এই দিকটির জনপ্রিয়তা কেবল বাড়বে।

বন্ধক ঋণের বিকাশের সমস্যা এবং সম্ভাবনা সম্পর্কে কথা বলতে গিয়ে, বেশিরভাগ বিশেষজ্ঞই বরং আশাবাদী পূর্বাভাস দেন। যাইহোক, এখন পর্যন্ত ফোকাস প্রধানত মধ্যম ব্যবস্থাপকদের উপর, যাদের বেতন বেশি স্থিতিশীল।

যদি আমরা হারের ওঠানামা নিয়ে কথা বলি, আজ সেগুলো মূল্যস্ফীতির হার থেকে ৫% বেশি। তাদের তীক্ষ্ণ পতনের সাথে, ব্যাংকগুলির আর্থিক সমস্যা হবে যা হতে পারেবন্ধকী প্রোগ্রামের ঘাটতি।

এটাও বিবেচনা করার মতো যে এখন, বন্ধকী ঋণের সাথে, আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলি সম্পত্তি জামানতের মাধ্যমে সম্ভাব্য ঝুঁকির বিরুদ্ধে বীমা করা হয়। যাইহোক, এটি তাদের ঋণগ্রহীতার সম্ভাব্য দেউলিয়াত্ব থেকে রক্ষা করে না। যদি খেলাপি হয়, তাহলে যে ব্যক্তি ঋণ নিয়েছেন তার বীমার পরিমাণ মূল ঋণের একটি অংশই কভার করবে। এর উপর ভিত্তি করে, আর্থিক কাঠামো নাগরিক নিজের চেয়ে বেশি ঝুঁকিপূর্ণ। অতএব, সমস্ত ক্রেডিট ঝুঁকি বিবেচনায় নেওয়া এবং উপযুক্ত প্রোগ্রাম তৈরি করা গুরুত্বপূর্ণ৷

সমস্যা সমাধানের উপায়

যদি ব্যাঙ্কগুলি সম্ভাব্য ক্ষতির জন্য 100% ক্ষতিপূরণের বিষয়ে নিশ্চিত হয়, তাহলে ঋণগ্রহীতারা বন্ধকী প্রাপ্তির জন্য এই ধরনের কঠোর প্রয়োজনীয়তার বিষয় হবে না এবং ডাউন পেমেন্ট উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাস করা যেতে পারে।

আজ, তাদের সম্পত্তি সুরক্ষিত করার জন্য, আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলিকে আবাসনের জন্য একটি আংশিক অবদান দিতে হবে, যা ঋণের জন্য আবেদন করার সময় প্রদান করা হয় এবং পুরো অ্যাপার্টমেন্টের খরচের প্রায় 30% পরিমাণ। অবশ্যই, সবাই একবারে এত পরিমাণ জমা করতে পারে না। এটি নাগরিকদের দীর্ঘমেয়াদী ব্যাঙ্ক ঋণ নেওয়ার পরিবর্তে অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া নিতে বাধ্য করে৷

মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রে, এই সমস্যাটি ইতিমধ্যে সমাধান করা হয়েছে, এবং আজ আমেরিকান ব্যাঙ্কগুলি ডাউন পেমেন্ট ছাড়াই ঋণ প্রদান করে, অর্থাৎ অ্যাপার্টমেন্টের খরচের 100%৷ বন্ধকী ঝুঁকি ব্যবস্থার বিকাশের পরেই এটি সম্ভব হয়েছিল। যদি এই অভ্যাসটি রাশিয়ায় কাজ করা শুরু করে, তবে কিছুক্ষণ পরে, দেশীয় ব্যাঙ্কগুলিও আরও বড় ঋণ দিতে শুরু করবে৷

তবে, সবকিছু এত সহজ নয়। বন্ধকী ঋণ, সমস্যা এবং তাদের সমাধানের সম্ভাবনা সম্পর্কে কথা বলতে গিয়ে, আমাদের বাজারের ঝুঁকি সম্পর্কে ভুলে যাওয়া উচিত নয়। আসল বিষয়টি হ'ল আবাসন ব্যয়ের তীব্র হ্রাসের সম্ভাবনা রয়েছে। এই পরিস্থিতি ঋণগ্রহীতা এবং ক্রেডিট প্রতিষ্ঠান উভয়কেই নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করবে৷

লিভিং স্পেস কেনার সময়, প্রত্যেকে নিশ্চিত হতে চায় যে সময়ের সাথে সাথে এর মূল্য কেবল কমবে না, তবে লক্ষণীয়ভাবে বৃদ্ধি পাবে। এটির জন্য ধন্যবাদ, 10 বছর পরে, আপনি একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি করে বেশ ভাল চুক্তি করতে পারেন। এই ধরনের পরিস্থিতি ব্যাংকের জন্যও অলাভজনক, যেহেতু এই ক্ষেত্রে এটি বার্ষিক সুদের হার কমাতে বাধ্য হবে। অতএব, রিয়েল এস্টেট বাজারে স্থিতিশীলতা না আসা পর্যন্ত, এই এলাকায় সর্বোত্তম ঋণের শর্তগুলি অর্জন করা কঠিন হবে৷

এছাড়া, তরলতার ঝুঁকির মতো একটি বিষয়ে মনোযোগ দেওয়া মূল্যবান। এর অর্থ হল বিদ্যমান সম্পদের ভারসাম্যহীনতার কারণে ব্যাংকটি নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে তার বাধ্যবাধকতা পূরণ করতে সক্ষম হবে না। এই ক্ষেত্রে, প্রয়োজনীয় অর্থপ্রদানের জন্য দায় যথেষ্ট হবে না।

এই ধরনের পরিস্থিতি ঘটে কারণ বন্ধকী ঋণ স্বল্পমেয়াদী ঋণ এবং আমানত দ্বারা গঠিত হয়। এবং তারা, পরিবর্তে, নাগরিক তৈরি করতে অনিচ্ছুক।

এইভাবে, বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে স্থিতিশীলতা অর্জন করা তখনই সম্ভব হবে যখন এই সমস্যাটি উপরে বর্ণিত সমস্ত দিক দিয়ে সমাধান করা হবে। যত বেশি নাগরিকেরা বন্ধক, আমানত এবং ছোট ঋণ গ্রহণ করবে, আর্থিক প্রতিষ্ঠানের সম্পদ তত বেশি হবে।সংগঠন একই রকম নির্মাণ সংস্থাগুলির ক্ষেত্রেও প্রযোজ্য, সেইসাথে সরকারী প্রোগ্রামগুলি যেগুলি ধীরে ধীরে বিকাশ শুরু করছে৷