তুলনামূলক পদ্ধতি। রিয়েল এস্টেটের মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি

2024 লেখক: Howard Calhoun | [email protected]. সর্বশেষ পরিবর্তিত: 2023-12-17 10:20

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ক্ষেত্রে বিশ্ব অনুশীলনে, তিনটি পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়:

• তুলনামূলক, বা বাজার;
• ব্যয়বহুল;
• লাভজনক।

পদ্ধতির পছন্দ মূলত মূল্যায়নের বিষয় এবং একটি নির্দিষ্ট ধরনের রিয়েল এস্টেটকে ঘিরে গড়ে ওঠা বাস্তব পরিস্থিতির উপর নির্ভর করে। যাইহোক, আনুমানিক মান নির্ধারণের তুলনামূলক পদ্ধতি এখনও সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য উপায় হিসাবে বিবেচিত হয়৷

মূল বেঞ্চমার্কিং নীতি

তুলনামূলক পদ্ধতি হল একটি সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতির একটি সেট। মূল্যায়ন করা সম্পত্তি একই বৈশিষ্ট্যের সাথে তুলনা করা হয়৷

মূল্যায়ন নিম্নলিখিত নীতির উপর ভিত্তি করে করা হয়:

• চাহিদা এবং সরবরাহ। এই দুটি সূচক অবিচ্ছেদ্যভাবে সংযুক্ত, একটি সীমিত সংখ্যক অফার একটি নির্দিষ্ট চাহিদা তৈরি করে এবং এর বিপরীতে, যত বেশি অফার, তত কম চাহিদা।
• প্রতিস্থাপন। অনুরূপ বৈশিষ্ট্যযুক্ত একটি সম্পত্তির দাম কম হলে কোনো ক্রেতা বেশি অর্থ প্রদান করবে না।

বাজার মূল্যের ধারণাটি ভারসাম্য মূল্যের ধারণার সাথে প্রায় অভিন্ন। ভারসাম্য মূল্য হল পরিমাণগত বৈশিষ্ট্যের একটি সেট এবংমূল্যের কারণ যা তুলনা করা আইটেমের সরবরাহ এবং চাহিদা নির্ধারণ করে।

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের জন্য তুলনীয় সম্পত্তি নির্বাচন করার জন্য প্রধান মানদণ্ড

এখানে প্রচুর সংখ্যক উপাদান রয়েছে যা তুলনামূলক বিশ্লেষণে বিবেচনা করা হয় এবং তাদের সমন্বয় প্রায় অসীম। অতএব, বিশ্লেষণটি নির্দিষ্ট সংখ্যক কারণের মধ্যে সীমাবদ্ধ যা সরাসরি মূল্যকে প্রভাবিত করে৷

তুলনা উপাদান। অধিকার গুণমান

যেকোন দায়বদ্ধতা বা সহজবোধ্যতা মূল্যবান সম্পত্তির মূল্য হ্রাসের দিকে নিয়ে যায়। অর্থাৎ, মালিকানার অধিকারে যেকোনো সীমাবদ্ধতা হল মূল্য হ্রাস। যদি মূল্যবান বস্তুর সাথে তুলনামূলক বস্তুর তুলনায় এমন ত্রুটি না থাকে, তবে বিপরীতে, মূল্য বৃদ্ধি পায়।

জমি প্লটের জন্য, সহজলভ্যতাই একমাত্র কমানোর কারণ নয়। যখন মূল্য মূল্যায়ন খুবই গুরুত্বপূর্ণ, জমির মালিকানা হস্তান্তর বা লিজ করার অধিকার, স্থায়ী ব্যবহার। শেষ দুটি অধিকারকে হ্রাসকারী কারণ হিসাবে উল্লেখ করা হয়। জমির সাথে আরও লেনদেনের ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট বিধিনিষেধ আছে কিনা তা খুবই গুরুত্বপূর্ণ৷

বিক্রয়ের শর্তাবলী

এই ধরনের শর্ত বিবেচনায় নেওয়া হয় যদি মূল্যায়ন করা বস্তুর বিক্রির সময় স্বতন্ত্র বৈশিষ্ট্য থাকে।

দেউলিয়াত্ব একটি হ্রাসকারী ফ্যাক্টর, অর্থাৎ, বিক্রেতা একটি ক্রয় এবং বিক্রয় লেনদেনের জন্য তাড়াহুড়ো করে, যেহেতু রিয়েল এস্টেট মার্কেট অবজেক্টের এক্সপোজার সময় অনুরূপ বস্তুর তুলনায় স্পষ্টতই হ্রাস পায়।

মূল্যায়নটি পারিবারিক বন্ধন, অংশীদারিত্ব দ্বারাও উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত হয়৷সম্পর্ক, যদিও এই ঝুঁকিগুলি মূল্যায়ন করা কঠিন৷

যদি বিক্রেতা এবং ক্রেতা ইজারা সম্পর্কের মাধ্যমে সংযুক্ত থাকে এবং তাদের মধ্যে বিক্রয়ের একটি চুক্তি করার পরিকল্পনা করা হয়, তাহলে অবশ্যই ট্যাক্স পেমেন্টে সঞ্চয় করার জন্য, আনুমানিক খরচকে অবমূল্যায়ন করা হবে। এই ক্ষেত্রে, শুধুমাত্র একটি অনুপ্রেরণা আছে - যেহেতু লেনদেনের পক্ষগুলি অন্যান্য অ-বাজার সম্পর্ক দ্বারা সংযুক্ত, তাই, বিক্রেতা প্রকৃতপক্ষে ক্রেতাকে ক্রেডিট করে। লেনদেন বিকল্পের শর্তাবলীতে হলে অনুরূপ পরিস্থিতি তৈরি হয়৷

অবকাঠামো উন্নয়নের জন্য রাষ্ট্রীয় ভর্তুকি প্রাপ্তির সম্ভাবনা আবাসিক রিয়েল এস্টেটের আনুমানিক মূল্য বৃদ্ধির দিকে নিয়ে যেতে পারে। প্রত্যাশিত ছাড় দেওয়া ঋণের পরিমাণ রেয়াত এবং বাজার ঋণের পার্থক্য থেকে নির্ধারিত হয়।

বাজারের অবস্থা

একটি অনুরূপ সম্পত্তি এবং বিশেষজ্ঞ সম্পত্তির জন্য বাজার মূল্যের মধ্যে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য থাকলে নিম্নমুখী সমন্বয় প্রয়োগ করা যেতে পারে।

অ্যাসেসমেন্টে কার্যকারিতার পরিবর্তনও বিবেচনায় নেওয়া যেতে পারে, কারণ এটি সরবরাহ এবং চাহিদার ভারসাম্যকে প্রভাবিত করে।

সম্পত্তি অবস্থান

মূল্য ড্রাইভার	ব্যয়-হতাশাজনক কারণ
প্রতিবেশী প্রতিপত্তি অন্যান্য আবাসিক সম্পত্তির মালিকদের অবস্থা সংরক্ষিত এলাকা পার্কিং উপলব্ধতা হাইওয়েতে প্রবেশযোগ্যতা স্থাপত্য স্মৃতিস্তম্ভ এবং অন্যান্য আকর্ষণের উপস্থিতি রিয়েল এস্টেটের কাছে বিনোদনমূলক এলাকা বিল্ডিংয়ের অনন্য স্থাপত্য বৈশিষ্ট্য	শহরের কেন্দ্র থেকে দূরত্ব হাঁটার দূরত্বের মধ্যে কোনো মুদি দোকান নেই স্কুল এবং প্রিস্কুল প্রতিষ্ঠান থেকে দূরত্ব এই অঞ্চলের খারাপ পরিবেশ পরিস্থিতি সম্পত্তির কাছাকাছি কারখানা এবং গুদাম উদ্যোগের উপস্থিতি, ল্যান্ডফিল

শারীরিক কারণ (ভূমির জন্য)

একটি জমির প্লটের মূল্যায়নে তুলনামূলক পদ্ধতির মধ্যে সম্পত্তির বৈশিষ্ট্যগুলি সংগ্রহ করা জড়িত:

• আকার;
• আকৃতি;
• ভূতত্ত্ব;
• টপোগ্রাফি;
• প্রস্তুতির স্তর, অর্থাৎ, জমি গাছপালা পরিষ্কার করা হয়েছে কিনা, অনিয়ম দূর করা হয়েছে কিনা;
• মাটির আবরণের গুণগত সূচক।

সবচেয়ে উল্লেখযোগ্য হল পাহাড় বা ঢাল, পাথরের গঠন বা খাদের উপস্থিতি বা অনুপস্থিতি। পৃথিবীর ভারবহন ক্ষমতা, এর শক্তি, ভূগর্ভস্থ জলের উপস্থিতি কী তাও গুরুত্বপূর্ণ। খনিজগুলির সম্ভাব্য ঘটনা সম্পর্কে তথ্য আছে কিনা তা খুবই গুরুত্বপূর্ণ। তথ্যটি নিশ্চিত হলে, ভবিষ্যতে অবশ্যই জমির কোনো দায় পড়বে।

মূল্যায়ন করা বস্তুর সাধারণ বৈশিষ্ট্য

বাজার তুলনা পদ্ধতি হল এমন বৈশিষ্ট্যের অধ্যয়ন যা বস্তুর মান বাড়ায়। এর মধ্যে রয়েছে:

• বিল্ডিং বা ঘরের আকার;
• বিল্ডিং উচ্চতা;
• প্রাপ্যতা এবং সহায়ক সুবিধার এলাকা;
• সিলিং উচ্চতা।

যে উপাদান থেকে বিল্ডিং তৈরি করা হয়েছে তাও গুরুত্বপূর্ণ, এটি যত বেশি আধুনিক এবং নির্ভরযোগ্য, সম্পত্তির মূল্য তত বেশি। শেষ কিন্তু অন্তত নয় পুরো বিল্ডিংয়ের সাধারণ চেহারা, মেরামতের প্রাপ্যতা এবং একটি সুবিধাজনক প্রবেশদ্বার। প্রবেশদ্বার যদি গজ থেকে হয়, তাহলে এটি একটি হ্রাসকারী ফ্যাক্টর হবে।

মেরামতের অভাব মূল্যায়ন প্রতিবেদন সংশোধনের একটি কারণ। নির্মাণ বা মেরামতের বিনিয়োগ থেকে উদ্যোক্তা যে লাভ পাবেন তা বিবেচনায় রেখে মেরামত বা পুনরুদ্ধার কাজের খরচের ভিত্তিতে এই ধরনের গণনা করা হয়।

অর্থনৈতিক কারণ

রিয়েল এস্টেটে তুলনামূলক পদ্ধতির মাধ্যমে অপারেশন চলাকালীন শক্তি সম্পদের সম্ভাব্য সঞ্চয় বিবেচনা করা হয়। ইউটিলিটিগুলির ব্যয়ের ক্রমাগত বৃদ্ধি মানুষকে ক্রমাগত বিকল্প শক্তির উত্সগুলি সংরক্ষণ এবং ব্যবহার করার বিষয়ে ভাবতে বাধ্য করে৷

এই ফ্যাক্টরটি বিশেষ করে গুরুত্বপূর্ণ যদি বস্তুটি আরও লিজ দেওয়ার জন্য কেনা হয়। একটি বিল্ডিং বা প্রাঙ্গনের পরিচালনায় খরচের সাথে আয়ের অনুপাত যত বেশি হবে, রিয়েল এস্টেটের নিট ভাড়া আয়ে ফেরতযোগ্য মূলধনের পরিমাণ তত কম হবে।

এই বিভাগে মিটারের উপস্থিতি বা অনুপস্থিতির সূচকও রয়েছে, তাপ ক্ষতি কমানোর জন্য ব্যবস্থা নেওয়া হয়েছে কিনা।

অন্যান্য সূচক

মূল্যায়নে পরিষেবা উপাদানগুলির উপস্থিতি বা অনুপস্থিতি বিবেচনা করা জড়িত৷ সবচেয়ে সহজ উদাহরণ হল বাড়িতে একটি লিফট আছে কি না। উপস্থিতি বা সমস্ত যোগাযোগের সম্পূর্ণ বা আংশিক অনুপস্থিতি,স্থানীয় সিস্টেমের সাথে আরও সংযুক্ত। যদি অনেকগুলি ত্রুটি থাকে তবে একটি নিম্নগামী সংশোধন করা হয়। রিয়েল এস্টেট মূল্যায়ন বিভিন্ন সূচক অনুযায়ী করা হয়।

গণনার ধাপ

সমস্ত তুলনামূলক গণনা একই ধরনের রিয়েল এস্টেটের সাথে সাম্প্রতিক লেনদেনের উপর উন্মুক্ত উত্স থেকে তথ্যের উপর ভিত্তি করে।

মূল্যায়ন ধাপ:

1. একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তি বিভাগে অনুরূপ অফারগুলি অধ্যয়ন করা, তুলনামূলক বৈশিষ্ট্যগুলি সনাক্ত করা যা সম্প্রতি বিক্রি হয়েছে৷
2. সংগৃহীত তথ্য বিশ্লেষণ করা হয় এবং প্রতিটি অফার আলাদাভাবে মূল্যায়ন করা সম্পত্তির সাথে তুলনা করা হয়।
3. মূল্যের বৈশিষ্ট্যের সনাক্তকরণ, মূল্যায়ন প্রতিবেদনে সংশোধনী।

অ্যাডজাস্টেড দামের সাথে সম্মত হওয়া এবং তুলনামূলক পদ্ধতির মাধ্যমে চূড়ান্ত খরচ বের করা।

তুলনামূলক পদ্ধতির সুবিধা

প্রথমত, পদ্ধতিটি আপনাকে শুধুমাত্র সাধারণ ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের মতামত প্রতিফলিত করতে দেয়।

মূল্যায়ন বর্তমান মূল্যে প্রতিফলিত হয়, আর্থিক অবস্থার পরিবর্তন এবং এমনকি মুদ্রাস্ফীতি প্রক্রিয়াগুলিকে বিবেচনা করে। অনুমান সর্বদা স্থিরভাবে ন্যায়সঙ্গত।

একটি নির্দিষ্ট সম্পত্তি মূল্যায়ন করার জন্য, আপনাকে সম্পূর্ণ রিয়েল এস্টেট বাজার অধ্যয়ন করতে হবে না, তবে শুধুমাত্র অনুরূপ সম্পত্তি। কৌশলটি খুবই সহজ, নির্ভরযোগ্য ফলাফল সহ।

… এবং অসুবিধা

• আসল দাম বের করা বেশ কঠিন।
• রিয়েল এস্টেট বাজারের কার্যকলাপ এবং স্থিতিশীলতার উপর সম্পূর্ণ নির্ভরতা।
• এ অসুবিধাডেটার মিলন, যদি বিক্রির ক্ষেত্রে অনুরূপ বস্তু উল্লেখযোগ্যভাবে ভিন্ন হয়।

শেষে

রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের তুলনামূলক পদ্ধতির সারাংশ ক্রেতা এবং বিক্রেতা উভয়ের কাছেই স্পষ্ট। কৌশলটি দলগুলিকে রিয়েল এস্টেট বাজার অধ্যয়ন করতে এবং নিশ্চিত করতে দেয় যে তারা হারায়নি। মূল্যায়ন ইতিমধ্যে সম্পন্ন লেনদেনের ভিত্তিতে বা অন্যান্য বিক্রেতাদের কাছ থেকে অফার বাহিত করা যেতে পারে. যাই হোক না কেন, তুলনামূলক কৌশল হল অনুরূপ রিয়েল এস্টেটের ডেটার পদ্ধতিগতকরণ এবং তুলনা। প্রধান জিনিসটি হল তুলনা করার জন্য অনুরূপ বস্তুর নির্বাচন বিশেষ বা অস্বাভাবিক কারণগুলিকে বিবেচনায় নেওয়া উচিত, উদাহরণস্বরূপ, জামানত বাজেয়াপ্ত করার হুমকি, স্থানীয় পর্যায়ে প্রবিধানে পরিবর্তন বা ঋণ চুক্তির শর্তাবলীর সাথে অ-সম্মতি, জবরদস্তিমূলক উপাদানের উপস্থিতি।