বাজার মূল্যের অনুমান: পদ্ধতি, রিপোর্ট কম্পাইল করার পদ্ধতি, পরিচালনার উদ্দেশ্য

2024 লেখক: Howard Calhoun | [email protected]. সর্বশেষ পরিবর্তিত: 2023-12-17 10:20

অনেক ক্ষেত্রে অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়ির মূল্যায়নের প্রয়োজন হতে পারে। হ্যাঁ, এবং রিয়েল এস্টেট বিক্রি থেকে আপনি কত আয় পেতে পারেন তা জানা খুবই গুরুত্বপূর্ণ। সর্বোপরি, এটি এমন একটি সম্পদ যা বুদ্ধিমানের সাথে ব্যবহার করা দরকার, যার মানে হল যে আপনাকে এটি সম্পর্কে সবকিছু জানতে হবে। আপনি এই নিবন্ধে একটি অ্যাপার্টমেন্টের বাজার মূল্য মূল্যায়ন সম্পর্কে আরও পড়তে পারেন৷

বাজার মূল্য কত?

এখন অর্থনীতির বাজারের মডেল সারা বিশ্বে আধিপত্য বিস্তার করে, যার মধ্যে অর্থের জন্য বিভিন্ন পণ্য ক্রয় এবং বিক্রয় জড়িত যার জন্য লোকেরা সেগুলি কিনতে ইচ্ছুক। উদাহরণস্বরূপ, যদি আপনি সস্তা নিষ্পত্তিযোগ্য প্লেট উত্পাদন করেন, তাহলে তাদের দাম খুব বেশি হওয়ার সম্ভাবনা নেই। অন্যথায়, আপনার কেবল ক্রেতা থাকবে না। একই নীতিটি রিয়েল এস্টেটের জন্য দায়ী করা যেতে পারে: অ্যাপার্টমেন্ট এবং ঘরগুলিতে। তবে এই ক্ষেত্রে, একটি উদ্দেশ্যমূলক মূল্য নির্ধারণ করা অনেক বেশি কঠিন যা মালিকদের বিনিয়োগকে হ্রাস করবে না এবং একই সাথে অতিরিক্ত হবে না। পরিস্থিতি প্রায়ই জটিল হয় যে সম্পত্তি বিক্রির সময়, মালিকরা খুব কমই উদ্দেশ্যমূলক হয়। বাড়ির সঙ্গে যদি ভালো স্মৃতি জড়িয়ে থাকে, বাআপনি এতে আপনার শৈশব কাটিয়েছেন, বাজারের অবস্থার উপর ভিত্তি করে সঠিকভাবে মূল্য নির্ধারণ করা কঠিন হতে পারে।

এই কারণেই মূল্যায়নকারীদের পরিষেবাগুলি এত জনপ্রিয়, যা সঠিক মান নির্ধারণ করতে সাহায্য করে৷ একটি অ্যাপার্টমেন্টের বাজার মূল্য অনুমান করা কঠিন হতে পারে যদি অ্যাপার্টমেন্টের মালিকদের দ্রুত সম্পত্তি বিক্রি করার প্রয়োজন হয় বা সম্পত্তিটি একটি প্রতিকূল এলাকায় অবস্থিত হয়৷

প্রকার অনুসারে, তারা বর্তমান, অতীত এবং ভবিষ্যতের বাজার মূল্যের মধ্যে পার্থক্য করে। আপনি অনুমান করতে পারেন, এটি নির্ভর করে যে সময়ের জন্য এটি গণনা করা হয় তার উপর। প্রায়শই, একটি চলমান মূল্যায়ন করা হয়, কিন্তু আপনি যদি একটি অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগ হিসাবে বিনিয়োগ করতে যাচ্ছেন, তাহলে ভবিষ্যতে আবাসনের মূল্য কাজে আসতে পারে৷

আমার কি দাম জানা দরকার?

কেন একটি সম্পত্তির মূল্য জিজ্ঞাসা? সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণের উদ্দেশ্য ভিন্ন হতে পারে। কিন্তু প্রায়শই নিম্নলিখিত ক্ষেত্রে অবজেক্টের মূল্যায়ন করা হয়:

• যদি তারা রিয়েল এস্টেট বন্ধক রাখতে বা ভাড়া দিতে চায়। প্রথম ক্ষেত্রে, প্রদত্ত তহবিলের পরিমাণ গণনা করার জন্য খরচ প্রয়োজন (উদাহরণস্বরূপ, একটি বন্ধকী বা ঋণের জন্য)।
• যদি সম্পত্তিটি দান করা হয় এবং আপনাকে তার আসল মূল্য ঠিক করতে হবে।
• দেউলিয়া হয়ে গেছে।
• ক্যাডাস্ট্রাল মানকে চ্যালেঞ্জ করতে। সম্পত্তি বিক্রি করার সময়, রাষ্ট্র কোষাগারে একটি কর নেয়, যা বাজার এবং ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের মধ্যে পার্থক্যের উপর আরোপ করা হয়। এর মানকে চ্যালেঞ্জ জানাতে আপনার প্রায়ই একজন মূল্যায়নকারীর সাহায্যের প্রয়োজন হতে পারে।
• বেচা বা কেনার সময়।
• অন্য যেকোনো পরিস্থিতিতে যখন আপনাকে কোনো বস্তুর আসল দাম খুঁজে বের করতে হবে।

মূল্যায়ন পদ্ধতি

বাজার মূল্য অনুমান করার জন্য তিনটি পদ্ধতি রয়েছে৷

সবচেয়ে জনপ্রিয় হল দামি। আপনি ক্রয় এবং বাড়ির উন্নতিতে আপনার নিজের কত টাকা বিনিয়োগ করেছেন তা বিবেচনা করে। এই পদ্ধতির মানদণ্ড মোটামুটি ভালভাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়। গণনা করতে, আপনাকে জানতে হবে যে বর্তমান মুহূর্তে ঠিক একই বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্ট তৈরি করতে কত খরচ হবে। একই সময়ে, একেবারে সমস্ত ছোট জিনিসগুলি বিবেচনায় নেওয়া হয়: দরজার খরচ থেকে ইনস্টলেশন পরিষেবার দাম পর্যন্ত। অবশ্যই, বাসস্থানের অবমূল্যায়ন এবং অসুবিধাগুলিও গণনা করা হয়, যার ফলস্বরূপ আপনি দ্রুত সম্পত্তির সঠিক মূল্য পেতে পারেন। খরচ পদ্ধতিতে সচেতন হওয়ার আরেকটি সংজ্ঞা হল প্রতিস্থাপন খরচ। একই এলাকা এবং আনুমানিক একই অবস্থানের একটি অ্যাপার্টমেন্ট, কিন্তু বিভিন্ন উপকরণ দিয়ে নির্মিত, খরচ কত হবে? ফলস্বরূপ, মালিক তার সম্পত্তির প্রকৃত মূল্য কত তা স্পষ্ট চিত্র পেতে পারেন। সর্বোপরি, ক্রেতার এমন একটি বস্তুর জন্য অর্থ প্রদানের সম্ভাবনা নেই যা উল্লিখিত প্রয়োজনীয়তাগুলি পূরণ করে না।

আরেকটি পদ্ধতি তুলনামূলক। এটি অনুরূপ লেনদেনের উপর গবেষণা পরিচালনা করে। উদাহরণস্বরূপ, গত মাসে তারা ভ্যাসিলি থেকে প্রায় একই এলাকায় একই সামাজিক সুবিধা সহ একটি 1-রুমের অ্যাপার্টমেন্ট কিনেছে। এর জন্য তিনি কত পেয়েছেন? এই ধরনের বেশ কয়েকটি ক্ষেত্রে থেকে নির্দিষ্ট পরিসংখ্যান সংগ্রহ করে, আমরা এই বিভাগে সম্পত্তির গড় মূল্য সম্পর্কে সিদ্ধান্ত নিতে পারি। এই মুহুর্তে, তুলনামূলক মূল্যায়নের জন্য, আপনাকে সাহায্য করারও প্রয়োজন নেইবিশেষজ্ঞ: অনেক সাইট তথ্য সংগ্রহ করে এবং ফলাফল প্রদর্শন করে।

সম্পত্তি মূল্যায়নের আয় পদ্ধতি বিবেচনা করে সম্পত্তি কেনার পরে আপনি কতটা পেতে পারেন। এই পদ্ধতিটি ব্যবহার করা হয়, উদাহরণস্বরূপ, একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার সময় এটি পরে ভাড়া নেওয়ার জন্য। প্রকৃতপক্ষে, এই ক্ষেত্রে, সম্পূর্ণ ভিন্ন কারণগুলি গুরুত্বপূর্ণ: মেট্রোর নৈকট্য, নকশা, এলাকা, ইত্যাদি। আয়ের পদ্ধতিটি আপনাকে ভবিষ্যতে বিনিয়োগ কতটা লাভজনক বা অলাভজনক হবে তা উচ্চ মাত্রার সম্ভাব্যতার সাথে অনুমান করতে দেয়।

মাপদণ্ড

প্রতিটি পদ্ধতিতে, প্রাঙ্গনের বাজার মূল্য নির্ধারণের জন্য বিভিন্ন মানদণ্ড ব্যবহার করা হয়। কিন্তু সাধারণভাবে, এগুলি সবই নিম্নলিখিত বিষয়গুলির উপর ভিত্তি করে:

• পরিবহন অ্যাক্সেসযোগ্যতা (মেট্রো, স্টপ, হাইওয়ে)।
• লিভিং এরিয়া।
• লেআউট।
• বিভিন্ন সামাজিক সুবিধার প্রাপ্যতা: শপিং সেন্টার, স্কুল, কিন্ডারগার্টেন।
• বাতাসের গুণমান।
• আশেপাশের পার্ক এবং অন্যান্য প্রাকৃতিক বস্তুর উপস্থিতি।
• মেঝে।
• যে উপাদান থেকে আবাসন তৈরি করা হয়।
• ফিনিশিং এবং মেরামতের উপলব্ধতা।

মূল্যায়ন

মূল্যায়নের জন্য সবচেয়ে ঘন ঘন বস্তু সাধারণত অ্যাপার্টমেন্ট হয়। কেন তার একটি মূল্যায়ন প্রয়োজন এই প্রশ্নের উত্তর গ্রাহককে দিতে হবে। প্রতিক্রিয়ার উপর ভিত্তি করে, অভিনয়কারী উপযুক্ত পদ্ধতি বেছে নেয়। তবে প্রায়শই, একটি অ্যাপার্টমেন্টের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন তিনটি পদ্ধতিকেই বিবেচনা করে। যদি তাদের সব প্রয়োগ করা হয়, তাহলে বাজার মূল্য যুক্তিসঙ্গত বলে বিবেচিত হয়। প্রতিটি পদ্ধতির একটি সহগ রয়েছে যা এটি প্রতিফলিত করে।সত্যতা. উদাহরণস্বরূপ, তুলনামূলক পদ্ধতির একটি বরং কম নির্ভরযোগ্যতা সহগ রয়েছে, যেহেতু রাশিয়ান বাজারে অনেক লেনদেন স্বচ্ছ নয় এবং বস্তুর প্রায়শই পর্যাপ্ত অ্যানালগ থাকে না। সম্পত্তি মূল্যায়ন প্রক্রিয়া কেমন?

1. মূল্যায়নকারী একটি নির্দিষ্ট অ্যাপার্টমেন্ট বা বাড়ির জন্য সবচেয়ে উপযুক্ত মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্বাচন করে৷
2. গ্রাহক তার অর্ডারের সময় বেছে নিতে পারেন। তাকে অবশ্যই অধ্যয়নের উদ্দেশ্য এবং পুরস্কারের পরিমাণও উল্লেখ করতে হবে।
3. যদি উভয় পক্ষ একটি চুক্তিতে আসে, তাহলে তাদের মধ্যে একটি চুক্তি করা হয়। প্রায়শই, মূল্যায়নকারীর পরিষেবাগুলি সস্তা নয়, তাই চুক্তিটি বাধ্যবাধকতা পূরণের একটি অতিরিক্ত গ্যারান্টি।
4. অধ্যয়ন যত বেশি পদ্ধতি ব্যবহার করবে, তত বেশি ব্যয়বহুল হবে। অতএব, মূল্যায়নকারী প্রতিটির মূল্য কত তা বোঝার জন্য আলাদাভাবে ঘোষণা করতে পারেন।
5. পরে, পারফর্মার নিজেই মূল্যায়ন পরিচালনা করে, নির্ভরযোগ্যতার সহগ গণনা করে এবং চূড়ান্ত মান প্রদান করে।
6. অবজেক্টের বর্তমান বাজার মূল্যের প্রতিবেদনটি শেষ পর্যন্ত পূরণ করা হয়েছে।

গৃহ মূল্যায়ন

একটি বাড়ির বাজার মূল্যের মূল্যায়ন একটি অ্যাপার্টমেন্টের অনুরূপ পদ্ধতির থেকে খুব বেশি আলাদা নয়৷ শুরু করার জন্য, মূল্যায়নকারী কুটির নিজেই নয়, তবে সাইটের খরচ নির্ধারণ করে। এই পরিমাণে, বিশেষজ্ঞ একই ঘর নির্মাণের জন্য প্রয়োজনীয় কাজের খরচ এবং উপকরণ যোগ করে। প্রায়শই, সাইটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন খরচ পদ্ধতি দ্বারা সঞ্চালিত হয়। যদি গ্রাহক তুলনা পদ্ধতি বেছে নেন, তাহলে ঠিকাদার অনুরূপ বস্তুর সন্ধান করবেএকটি বাড়ির সাথে একটি প্লটের গড় খরচ গণনা করার জন্য প্রতিবেশী এলাকায়। ফলাফল হল একটি ওজনযুক্ত গড় মূল্য যা আপনি বিক্রয়ের সময় নির্ভর করতে পারেন৷

রিয়েল এস্টেট কেনা বা বিক্রি করা একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ। মূল্যের একটি ভুল মূল্যায়নের সাথে, মালিক ব্যাপকভাবে অনুশোচনা করতে পারেন যে তিনি একজন পেশাদার মূল্যায়নকারীর পরিষেবাগুলি ব্যবহার করেননি। সর্বোপরি, ফলস্বরূপ, আপনি অনেক বড় পরিমাণ হারাতে পারেন।

একটি মান নথি সংকলনের পদ্ধতি

রিপোর্ট হল রিয়েল এস্টেট মূল্যায়নের ফলাফল, যাতে সমস্ত প্রয়োজনীয় তথ্য অন্তর্ভুক্ত থাকে। এটিতে মূল্যায়ন, বৈশিষ্ট্য বিশ্লেষণ, বাজার পরিস্থিতির বর্ণনা এবং আরও অনেক কিছুর জন্য প্রয়োগ করা হয়েছে এমন পদ্ধতি রয়েছে। সহজ কথায়, প্রতিবেদনটি নির্ধারিত বাজার মূল্যের একটি আনুষ্ঠানিক নিশ্চিতকরণ হিসাবে কাজ করে এবং লেনদেনে বা ঋণ পেতে ব্যবহার করা যেতে পারে। একটি প্রতিবেদন বৈধ হওয়ার জন্য, এতে অবশ্যই নিম্নলিখিত বিভাগগুলি থাকতে হবে:

• শিরোনাম পৃষ্ঠা (নম্বর, ঠিকাদার এবং সম্পত্তির মালিক সম্পর্কে তথ্য)।
• বিষয়বস্তুর সারণী। যদিও প্রতিবেদনটি খুব দীর্ঘ নয়, তবে বিষয়বস্তুর সারণী আপনাকে বিদ্যমান বিভাগগুলিকে দ্রুত বুঝতে দেয়।
• কভার লেটার, যা বিনামূল্যের বিন্যাসে উপস্থাপিত সমস্ত মৌলিক তথ্য ধারণ করে। এটি সাধারণত গৃহীত পদ্ধতির উল্লেখ করে।
• অনুসন্ধানগুলি মূল্যায়নের ফলাফল নির্দেশ করে৷

বাজার মূল্য প্রতিবেদনের সুবিধাজনক বিন্যাসের জন্য ধন্যবাদ, প্রতিটি ব্যক্তি সহজেই তাদের প্রয়োজনীয় তথ্য খুঁজে পেতে পারে এবং পদ্ধতির ফলাফলটি কেবল শেষ পৃষ্ঠাটি দেখেই পাওয়া যেতে পারে।

এর মধ্যে পার্থক্যবাজার এবং ক্যাডাস্ট্রাল মান

রিয়েল এস্টেট বিক্রয় বা ক্রয়ের সময়, আপনাকে সম্ভবত ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যের মতো একটি জিনিস মোকাবেলা করতে হবে। এটি আবাসনের মূল্য, যা রাষ্ট্র তার নিজস্ব মূল্যায়নের মাধ্যমে নির্ধারণ করে। ক্যাডাস্ট্রাল মান সর্বদা সঠিক নয়, তাই এটি এবং বাজার মূল্যের মধ্যে কয়েক লক্ষ রুবেলের ব্যবধান দেখা দিতে পারে। এক্ষেত্রে কী পদক্ষেপ নেওয়া উচিত?

• একটি তৃতীয় পক্ষের সম্পত্তি মূল্যায়ন অর্ডার করুন।
• যদি পার্থক্যটি সত্যিই তাৎপর্যপূর্ণ হয়ে ওঠে, তাহলে উপলব্ধ নথির উপর ভিত্তি করে ক্যাডাস্ট্রাল মানের মান সংশোধন করার অনুরোধ সহ Rosreestr-এর কাছে একটি আবেদন জমা দিতে হবে। এই ক্ষেত্রে, একটি সুলিখিত প্রতিবেদন একটি বড় ভূমিকা পালন করতে পারে।
• আপনি প্রত্যাখ্যান করলে, আপনি আদালতে সিদ্ধান্তকে চ্যালেঞ্জ করতে পারেন। মূল বিষয় হল মূল্যায়নের তারিখ থেকে 6 মাসের মধ্যে এটি করার জন্য সময় থাকতে হবে।

বিশেষজ্ঞ টিপস

আবাসিক সম্পত্তির বাজারমূল্য মূল্যায়ন করা একটি অত্যন্ত জটিল পদ্ধতি, যার অনেক সূক্ষ্মতা রয়েছে:

• যদি ক্যাডাস্ট্রাল মান বাজার মূল্যের চেয়ে কম হয়, তাহলে এটি উল্লেখযোগ্যভাবে কর কমাতে পারে। কিন্তু আপনি যদি রিয়েল এস্টেট বিক্রি করতে যাচ্ছেন, তাহলে পুনর্বিবেচনা করা ভালো হবে।
• বিনামূল্যে পরামর্শ ব্যবহার করুন। কিছু কোম্পানি তাদের প্রচারমূলক উদ্দেশ্যে বিনামূল্যে প্রদান করে। এছাড়াও ইন্টারনেটে আপনি বিতর্কিত বিষয়ে বিশেষজ্ঞদের কাছ থেকে পরামর্শ পেতে পারেন।
• আগে মূল্যায়ন করুন। প্রক্রিয়াটি দীর্ঘ সময় নিতে পারে। স্ব-মূল্যায়ননিজেকে দ্রুত সম্পন্ন করা হয় না, এবং পথে অপ্রত্যাশিত অসুবিধা দেখা দিতে পারে।
• অবজেক্টের মতো একই এলাকায় অবস্থিত কোম্পানিগুলি বেছে নিন। এই ক্ষেত্রে, আপনাকে অতিরিক্ত পরিবহন খরচ এবং বিশেষজ্ঞদের সময় দিতে হবে না।

আমি কার সাথে যোগাযোগ করব?

আপনি যদি একজন মূল্যায়নকারীর পরিষেবা ব্যবহার করার সিদ্ধান্ত নেন, তাহলে আপনার একজন বিশেষজ্ঞের প্রয়োজন হবে যিনি আপনার রিয়েল এস্টেট সেগমেন্টের সাথে বিশেষভাবে ডিল করবেন। বড় শহরগুলিতে, সাধারণত অনেকগুলি বিকল্প থাকে। বন্ধুদের কাছ থেকে পর্যালোচনা বা সুপারিশের ভিত্তিতে সঠিক কোম্পানি নির্বাচন করা হয়। যদি আপনার পরিবেশের কেউ একজন যাচাইকৃত ব্যক্তির পরিচিতি শেয়ার করতে না পারে, তাহলে একজন পারফর্মার বাছাই করার সময়, আপনাকে নিম্নলিখিত মানদণ্ড দ্বারা পরিচালিত হওয়া উচিত:

• কোম্পানিটি অবশ্যই বেশ কয়েক বছর ধরে বাজারে রয়েছে এবং একটি ভাল খ্যাতি রয়েছে৷
• ওয়েবসাইটকে অবশ্যই লাইসেন্স এবং সার্টিফিকেট উপস্থাপন করতে হবে যা কোম্পানি পরিচালনার অধিকার নিশ্চিত করবে।
• ইন্টারনেটে ইতিবাচক প্রতিক্রিয়া সহযোগিতার জন্য একটি কারণ হিসাবে কাজ করতে পারে৷

মূল্যায়নকারীর পরিষেবার খরচ

অনেক লোক মনে করেন যে একজন মূল্যায়নকারীর পরিষেবার জন্য পাগল অর্থ খরচ হয়, কারণ তাকে সাইটে যেতে হবে এবং অনেক কাজ করতে হবে। কিন্তু আসলে, আপনাকে একটি অ্যাপার্টমেন্ট মূল্যায়নের জন্য 3,500 থেকে 5,000 রুবেল পর্যন্ত অর্থ প্রদান করতে হবে। খরচ কোম্পানির উপর নির্ভর করে, অ্যাপার্টমেন্টের আকার এবং শহর থেকে তার দূরত্ব। সাধারণত অঞ্চলে ভ্রমণের জন্য আলাদাভাবে অর্থ প্রদান করা হয়। জরুরী অর্ডারের জন্য মূল্য সারচার্জও রয়েছে, সাধারণত মূল্য 20% বৃদ্ধি পায়।

ফলাফল

আপনি যদি বাজার মূল্যের মূল্যায়ন কী তা খুঁজে বের করেন, কোন পদ্ধতি বিদ্যমান, তাহলে আপনি রিয়েল এস্টেট ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রে আরও দক্ষ হয়ে উঠেছেন। বস্তুটির মূল্যায়ন এবং একটি প্রতিবেদন তৈরি করার পরে, আপনি আপনার অ্যাপার্টমেন্ট, বাড়ি বা জমির দাম ঠিক কত তা জানতে পারবেন।