ভূমির বাজার মূল্য। ক্যাডাস্ট্রাল এবং বাজার মূল্য

2024 লেখক: Howard Calhoun | [email protected]. সর্বশেষ পরিবর্তিত: 2023-12-17 10:20

একটি জমির প্লটের ক্যাডাস্ট্রাল এবং বাজার মূল্য হল দুটি ধারণা যা বিক্রয় নেভিগেট করার জন্য জানা গুরুত্বপূর্ণ। প্রথম প্রকারটি স্ট্যান্ডার্ড অনুসারে সাইটের দাম প্রকাশ করে, যা জমির অবস্থান এবং বিভাগের উপর নির্ভর করে গণনা করা হয়। ইজারা এবং বিক্রয় লেনদেন শেষ করার সময়, সেইসাথে রাজ্যকে যে পরিমাণ করের অর্থ প্রদান করা হবে তা গণনা করার জন্য এটি জমি সম্পর্কের নিয়ন্ত্রক হিসাবে ব্যবহৃত হয়। একটি জমির প্লটের ক্যাডাস্ট্রাল এবং বাজার মূল্য প্রতি পাঁচ বছরে অন্তত একবার মূল্যায়ন করা হয়। এই জাতীয় মূল্যায়নের ফলে প্রাপ্ত ডেটা রাজ্য নিবন্ধন, মানচিত্র এবং ক্যাডাস্ট্রের জন্য ফেডারেল পরিষেবা দ্বারা রক্ষণাবেক্ষণ করা রাজ্য রিয়েল এস্টেট ক্যাডাস্ট্রে প্রবেশ করানো হয়৷

ব্যবহৃত ধারণার মধ্যে সম্পর্ক

রাশিয়ান আইন শুধুমাত্র ক্যাডাস্ট্রাল মানই নয়, আদর্শিক এবং বাজার মূল্যেরও ব্যবস্থা করে। আদর্শটি এমন ক্ষেত্রে প্রয়োগ করা হয় যেখানে ক্যাডাস্ট্রালের সংজ্ঞা তৈরি করা হয়নি। এটি বেশ কয়েকটি ক্ষেত্রে গণনা করা হয়, যা আইন দ্বারা নির্ধারিত হয়: জমি দ্বারা সুরক্ষিত ব্যাঙ্ক ঋণ পাওয়ার সময়, পৌরসভা এবং রাষ্ট্রীয় জমি কেনার সময় এবং অন্যান্য ক্ষেত্রে। এতে জমির মূল্যের হিসাবএই ক্ষেত্রে, এটি সাধারণত প্রতি বর্গমিটার ভূমি এলাকার 200 গুণ ভূমি করের হার হিসাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়, অভিপ্রেত উদ্দেশ্যের ভিত্তিতে গণনা করা হয়, যখন গুণগত কারণগুলিকে বিবেচনায় নিয়ে এবং ট্যাক্স সুবিধাগুলিকে বিবেচনায় না নিয়ে৷

প্রতি বছর, স্থানীয় কর্তৃপক্ষ জমির মূল্য নির্ধারণ করে, যা আদর্শ হিসাবে স্বীকৃত, যা 25% এর মধ্যে পরিবর্তিত হতে পারে। জমির প্লটের বাজার মূল্য সাধারণত আদর্শ মূল্যের চেয়ে 25% বেশি। একটি নথি যা একটি নির্দিষ্ট প্লটের মানক মূল্যের নিশ্চিতকরণ হিসাবে কাজ করে তা ভূমি ব্যবস্থাপনা এবং ভূমি সম্পদের জন্য শহর বা জেলা কমিটি থেকে পাওয়া যেতে পারে।

বৈশিষ্ট্য

ভূমির প্লটের বাজার মূল্য সাধারণত বর্তমান সময়ে একটি নির্দিষ্ট অঞ্চলের একটি নির্দিষ্ট বিভাগের জমির জন্য বাজারের চাহিদা এবং সরবরাহের মতো কারণের উপর নির্ভর করে নির্ধারিত হয়। মান অনুযায়ী, এটি একটি অনুরূপ অঞ্চলের ক্রয় মূল্যের সর্বাধিক সম্ভাব্য স্তর অতিক্রম করা উচিত নয়। বাজারের অবস্থার পরিবর্তন বা সাইটের লক্ষ্য অভিযোজন এর আকারকে প্রভাবিত করতে পারে। জমির প্লটের বাজার মূল্য সেকেন্ডারি মার্কেটের জন্য সাধারণ, যেখানে ব্যক্তিগত মালিকদের নিষ্পত্তিতে জমির জায়গাগুলি পুনঃবিক্রয় করা হয়। প্রাথমিক বাজার, যেখানে মিউনিসিপ্যাল এবং রাষ্ট্রীয় জমিগুলিকে ব্যক্তিগত মালিকানায় খালাস করা হয়, সেখানে আদর্শ মূল্য ব্যবহার করার সুপারিশ করা হয়। এই ধরনের সব কিছু নির্দিষ্ট পার্থক্য থাকতে পারে. ক্যাডাস্ট্রাল এবং স্ট্যান্ডার্ড মানগুলি জায় মূল্যের অনুরূপ, যখন বাজার মূল্য প্রচলিত চাহিদার অনুরূপ এবংঅফার।

মূল্যায়ন প্রক্রিয়া

বস্তুর প্রকৃত মূল্য জানার জন্য জমির বাজার মূল্যের অনুমান করা হয়। সাধারণত, মূল্য সাইটটির আঞ্চলিক অবস্থান, বাজারের অবস্থা, সরবরাহ এবং চাহিদার গতিশীলতার পাশাপাশি লেনদেনের সময় দেশের অর্থনীতির পরিস্থিতির ভিত্তিতে তৈরি হয়। এই সমস্ত কারণগুলির একটি বিস্তৃত সংকল্পের জন্য ধন্যবাদ, একটি জমির প্লটের মূল্য গণনা করা সম্ভব, কারণ মূল্যায়ন কোম্পানি সবচেয়ে প্রাসঙ্গিক ডেটা সংগ্রহ করবে যা একটি উদ্দেশ্যমূলক মূল্যায়নের জন্য কার্যকর হতে পারে৷

মূল্যায়ন কার্যক্রমের জন্য প্রয়োজন

সাধারণত, মূল্যায়নের জন্য বিশেষায়িত কোম্পানির সাথে যোগাযোগ করার পরামর্শ দেওয়া হয় অনেক ক্ষেত্রে, যার মধ্যে হাইলাইট করা হয়:

- একটি ক্যাডাস্ট্রাল মূল্যায়নের প্রয়োজন;

- যদি সাইটটি রাষ্ট্রীয় মালিকানা থেকে খালাস করার কথা হয়;

- যদি এন্টারপ্রাইজের অনুমোদিত মূলধনে একটি অবদান স্থানান্তর করার প্রয়োজন হয়;

- বন্ধক বা বন্ধকের ক্ষেত্রে;

- প্রয়োজনে জমি বিক্রির মূল্য নির্ধারণ করুন;

- অনুদানের উপর প্রদত্ত করের পরিমাণের হিসাব।

সম্পত্তির বিভাজন

সম্পত্তি ভাগ করার সময় জমির প্লটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন প্রয়োজন। এটি ব্যক্তি এবং আইনি সত্তার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। যদি আমরা ব্যক্তিদের সম্পর্কে কথা বলি, তাহলে মূল্যায়ন প্রক্রিয়া শুরু হয় যখন দম্পতি বিবাহবিচ্ছেদ করে এবং সাইটে অবস্থিত বিল্ডিংগুলিকে বিবেচনা করে গণনা করা হয়। আইনি সত্তার ক্ষেত্রে, জমির মূল্যায়ন বরাদ্দ নিয়ে গঠিতএবং কোম্পানির আইনি অবস্থা অনুযায়ী প্রতিটি শেয়ারহোল্ডার বা কোম্পানির সহ-মালিকের শেয়ারের মূল্যায়ন। প্রায়শই সম্পত্তির বিভাজনের সাথে আদালতে মামলা হয়, যার কারণে জমির প্লটের বাজার মূল্য অনেকবার নির্ধারণ করা যায়।

যখন একাধিক উত্তরাধিকারী উত্তরাধিকারে প্রবেশ করে, তখন জমির প্লটের একটি সম্পূর্ণ মূল্যায়নও করা হয়। যদি কোনো পক্ষ পরীক্ষার ফলাফলের সাথে একমত না হয়, তাহলে মামলাটি আদালতে পাঠানো হয়।

ভাড়ার মূল্য নির্ধারণ

এই ধরনের মূল্যায়ন প্রায়ই কাজে আসতে পারে। এই পরিস্থিতিতে, একটি জমির প্লটের মূল্য গণনা করার সময়, বাজারে এর প্রকৃত মূল্য এবং এই ধরণের অঞ্চলগুলির জন্য অনুঘটক ভাড়ার হারের মধ্যে পার্থক্যটি একটি ভিত্তি হিসাবে নেওয়া হয়। ইজারা অধিকারের খরচ সরাসরি ভাড়াটেদের ক্ষমতা, দায়বদ্ধতা এবং লিজ অধিকারের সময়কাল, তৃতীয় পক্ষের দ্বারা মূল্যবান সম্পত্তির অধিকার এবং সেইসাথে জমির উদ্দেশ্যের উপর নির্ভর করে।

ভূমির প্লটের বাজারমূল্য সরাসরি নির্ভরশীল কারণগুলির উপর যেমন: অঞ্চলগুলির অবস্থান; যানবাহনের জন্য অ্যাক্সেসযোগ্যতা; যোগাযোগের প্রাপ্যতা, সেইসাথে তাদের পরিমাণগত এবং গুণগত রচনা। এছাড়াও, জিওডেটিক এবং ইঞ্জিনিয়ারিং-জিওলজিকাল অধ্যয়নের ডেটা বিবেচনায় নেওয়া প্রয়োজন, যার গুরুত্ব বেশ বড়, বিশেষত যখন সাইটে নির্মাণ কাজের পরিকল্পনা করা হয়৷

একটি নির্দিষ্ট তারিখে স্থিতি

যেহেতু জমির বাজার মূল্যের একটি ধ্রুবক পরিবর্তন দ্বারা চিহ্নিত করা হয়, তাই একটি নির্দিষ্ট তারিখ অনুযায়ী মূল্যায়ন করা প্রয়োজন৷ জমির প্লটের বাজার মূল্য কাগজপত্র অনুসারে, অর্থাৎ, অনুমোদিত ব্যবহারের ক্ষেত্রে তাদের উদ্দেশ্যের উপর নির্ভর করে পরিবর্তিত হয়। উদ্দেশ্য অঞ্চলটির সবচেয়ে কার্যকর বা সম্ভাব্য নিষ্পত্তি বোঝায়। এই সমস্ত জমির খালাসের খরচ নির্ধারণ করতে ব্যবহৃত হয়। এই ক্ষেত্রে, অনুমানগুলি পৃথক অঞ্চলে বিভক্ত করা হয়েছে যা ভূমি ব্যবহারের আকার এবং প্রকৃতির মধ্যে পৃথক।

মূল্যায়ন পদ্ধতি

সুতরাং, একটি জমির প্লটের মূল্য নির্ধারণ করার আগে, আপনাকে কিছু প্রশ্নের উত্তর দিতে হবে:

- জমির প্লটের উদ্দেশ্য কী, সেইসাথে এটি কী ব্যবহার করার অনুমতি দেওয়া হয়েছিল;

- প্লটের আশেপাশে ভূমি ব্যবহারের প্রচলিত পদ্ধতি এবং প্রকারগুলি কী কী;

- জমির বাজারে কী পরিবর্তন আসছে;

- এই মুহূর্তে কি ধরনের ভূমি ব্যবহার প্রত্যাশিত৷

একটি জমির প্লটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন কিছু তথ্যের ভিত্তিতে করা হয়। এটি সাধারণত প্রয়োজন: মূল্যায়নের উদ্দেশ্যগুলি সংজ্ঞায়িত করা; নিষ্পত্তির জন্য একটি নির্দিষ্ট তারিখ নির্ধারণ করুন; গ্রাহকের বিবরণ জানুন; এমন নথি রয়েছে যা সাইটের মালিকের ভূখণ্ডে অধিকার নিশ্চিত করে, এটি ভাড়াটে বা মালিক হতে পারে।

আপনাকেও জানতে হবে:

- মূল্যায়নকৃত অঞ্চলের উদ্দেশ্য;

- অনুমোদিতভূমি ব্যবহার;

- এই মুহূর্তে সাইটের ব্যবহারের ধরন;

- আঞ্চলিক পরিকল্পনায় মূল্যায়ন করা বস্তুর অবস্থান, অর্থাৎ, এর পরিবহন অ্যাক্সেসযোগ্যতা এবং তাৎক্ষণিক পরিবেশ;

- নিকটবর্তী এলাকায় জমির প্রধান ব্যবহার।

উপরন্তু, অবশ্যই থাকতে হবে:

- জমি পরিকল্পনা;

- আঞ্চলিক সীমানা নির্ধারণ সম্পর্কে তথ্য;

- কিছু উন্নতির উপস্থিতির তথ্য, বিশেষ করে, বিল্ডিং, কাঠামো, সাইটে অবস্থিত যোগাযোগ, সেইসাথে তাদের সম্পর্কে বিস্তারিত তথ্য;

- সাইটে অবস্থিত বিল্ডিং, যোগাযোগ এবং সুবিধার আকারে দায়বদ্ধতার উপস্থিতির তথ্য, সেগুলির সম্পর্কে বিস্তারিত তথ্য।

জমি প্লটের বাজার মূল্য অনেক সূক্ষ্মতা বিবেচনা করে গণনা করা হয়। অভিজ্ঞ পেশাদারদের নির্দেশনায় একটি সঠিক মূল্যায়নের মাধ্যমে, জমির সাথে যেকোনো আর্থিক লেনদেন নিরাপদে করা যেতে পারে।

স্কোরকে প্রভাবিত করে এমন ফ্যাক্টর

বিভিন্ন ধরনের জমির প্লট একই কারণের দ্বারা প্রভাবিত হয় যখন তাদের মূল্যায়নের ক্ষেত্রে আসে: অবস্থান, বাহ্যিক কারণ, বাজারের অবস্থা, উদ্দিষ্ট ব্যবহার এবং এর পরিবর্তনের সম্ভাবনা, এর ব্যবহার থেকে প্রাপ্ত সম্ভাব্য মুনাফা। যেটি গুরুত্বপূর্ণ তা হল পরবর্তীটির আনুমানিক মান৷

একটি নির্দিষ্ট তারিখে জমির প্লটের বাজার মূল্যের মূল্যায়ন করা হয়। সময়ের সাথে সাথে, এই চিত্রটি পরিবর্তিত হতে পারে। এটি মূল্যায়ন হতে সুপারিশ করা হয়সর্বাধিক দক্ষতার জন্য ভিত্তি। অর্থাৎ, গবেষণা পরিচালনা করার সময়, বিশেষজ্ঞরা আইন অনুসারে এই বস্তুটি ব্যবহার করার যুক্তিসঙ্গততার অনুমান ব্যবহার করেন, সেইসাথে আর্থিক এবং শারীরিক বাস্তবতাগুলিও। দেখা যাচ্ছে যে মূল্যায়নের ফলস্বরূপ, গড় খরচ গণনা করা হয় না, তবে সর্বাধিক। কখনও কখনও একটি শর্তসাপেক্ষ, কিন্তু ন্যায়সঙ্গত, একটি বস্তুকে কয়েকটি অংশে বিভক্ত করার অনুমতি দেওয়া হয়, যা বিভিন্ন প্রকার, ফর্ম এবং অন্যান্য বৈশিষ্ট্য দ্বারা চিহ্নিত করা হয়। প্রায়শই গবেষণার ফলাফল প্রত্যাশিত থেকে ভিন্ন হয় কারণ বর্তমান প্রকারের ব্যবহার সর্বাধিক কার্যকরের সাথে মেলে না। এই ধারণাটি মোকাবেলা করা দরকার।

সর্বোচ্চ ব্যবহার

একটি জমির প্লটের বাজার মূল্য প্রতিষ্ঠিত হলে, নিম্নলিখিত বিষয়গুলি অবশ্যই বিবেচনায় নেওয়া উচিত:

- উদ্দিষ্ট উদ্দেশ্য, সেইসাথে একটি নির্দিষ্ট ধরণের ব্যবহারের জন্য অনুমতির প্রাপ্যতা;

- সত্যের পরে সাইটের ব্যবহার;

- বর্তমান কাউন্টিতে পছন্দের ভূমি ব্যবহারের ধরন;

- অনুরূপ বিভাগের জন্য মূল্য পরিবর্তন সংক্রান্ত পূর্বাভাস।

সিদ্ধান্ত

মূল্যায়ন প্রক্রিয়াটি অধ্যয়ন এলাকার অঞ্চলগুলির গড় খরচ, পরিবহন নেটওয়ার্কের প্রাপ্যতা, ভবনগুলির অনুপস্থিতি বা উপস্থিতি, জমিতে ইঞ্জিনিয়ারিং নেটওয়ার্ক, পরিবেশগত পরিস্থিতি, অবকাঠামোর দূরত্ব এবং অন্যান্য. কৃষি জমির জন্য প্রকৃত ফসলের ফলন, উৎপাদন খরচ, খরচ মূল্যায়ন করা প্রয়োজন।এই অঞ্চলে পণ্য বিক্রয়, সেইসাথে সমানভাবে উল্লেখযোগ্য কারণের একটি সংখ্যা. অন্যান্য ধরনের জমির প্লট একইভাবে মূল্যায়ন করা হয়।