ভবন এবং কাঠামোর মূল্যায়ন: নথি, নিয়ম এবং পদ্ধতি

2025 লেখক: Howard Calhoun | [email protected]. সর্বশেষ পরিবর্তিত: 2025-01-24 13:12

বিল্ডিং এবং কাঠামোর মূল্যায়ন অনেক কারণে করা যেতে পারে। প্রায়শই এটি সম্পত্তি করের পরিশোধের বিষয়ে উদ্বেগ প্রকাশ করে, যার পরিমাণ বস্তুর ক্যাডাস্ট্রাল মানের উপর নির্ভর করে। এই চিত্রটি সংশোধন করার জন্য এবং ট্যাক্স পেমেন্ট হিসাবে একটি ছোট পরিমাণ অর্থ উপার্জন করার জন্য, মালিকরা একটি বিশেষ সংস্থা থেকে একটি স্বাধীন সম্পত্তি মূল্যায়নের আদেশ দেন। নিবন্ধটি পদ্ধতির জন্য প্রয়োজনীয় নথিগুলির একটি তালিকা প্রদান করবে, সেইসাথে নিয়ম এবং পদ্ধতিগুলি যেগুলির দ্বারা এই কাজটি করা হয়৷

আপনার কেন এটা দরকার?

অবজেক্টের ক্যাডাস্ট্রাল মানের সংশোধন সংক্রান্ত কারণ ছাড়াও, আরও কয়েকটি পরিস্থিতি রয়েছে যার জন্য ভবন এবং কাঠামোর অবস্থার মূল্যায়ন প্রয়োজন:

• একটি নির্দিষ্ট তারিখে বাজার মূল্য সনাক্তকরণ সহ প্রাক-বিক্রয় প্রস্তুতি। যেকোন ধরনের লেনদেন (ক্রয় ও বিক্রয়, বিনিময়, ইজারা, শেয়ার নিবন্ধন ইত্যাদি) সম্পন্ন করার জন্য পদ্ধতিটি প্রয়োজনীয়।
• আদালতের আদেশে বা আদালতে কার্যক্রম বিবেচনার জন্য।
• সম্পত্তির ক্ষতির কারণে ক্ষয়ক্ষতি নিরূপণ করতে।
• লোন বা বন্ধকী প্রাপ্তির উদ্দেশ্যে।
• এর জন্যসংস্থার অনুমোদিত মূলধনে একটি বস্তু যোগ করা।

কাকে একটি স্বাধীন মূল্যায়নের দায়িত্ব দিতে হবে

একটি উপযুক্ত কোম্পানি বেছে নেওয়ার সময় বিশেষজ্ঞরা আপনাকে নিম্নলিখিত নিয়মগুলি অনুসরণ করার পরামর্শ দেন:

• একটি অনুসন্ধান ইঞ্জিনে একটি প্রশ্ন জিজ্ঞাসা করুন, উদাহরণস্বরূপ, Yandex-এ, আপনার অঞ্চল নির্দেশ করে৷ এটি প্রিন্ট মিডিয়াতে বিজ্ঞাপন খোঁজার বা বন্ধু এবং আত্মীয়দের সাক্ষাৎকার নেওয়ার চেয়ে অনেক বেশি ফলপ্রসূ হবে৷
• বেশ কয়েকটি কোম্পানির বিজ্ঞাপন অধ্যয়ন করুন। ইন্টারনেটে যত বেশি তথ্য, কোম্পানি তত বেশি নির্ভরযোগ্য, কিন্তু তার পরিষেবা তত বেশি ব্যয়বহুল হবে।
• আপনাকে নির্বাচিত কোম্পানির সাইট খুঁজে বের করতে হবে এবং ডিজাইনের স্তর, বিষয়বস্তু, যোগাযোগের পৃষ্ঠায় উপস্থিতি এবং আপনার প্রশ্নের তথ্যের পরিপ্রেক্ষিতে এটি অধ্যয়ন করতে হবে।
• অনুমোদনের স্ক্যান করা কপি, কোম্পানির কার্যক্রমের বৈধতা নিশ্চিত করে এমন শংসাপত্র, সেইসাথে পেশাদার দায় বীমার শংসাপত্রের সাইটে প্লেসমেন্ট পরীক্ষা করা প্রয়োজন।
• ইন্টারনেটে পর্যালোচনা দেখার জন্য প্রস্তাবিত৷ অবশ্যই, যদি তাদের মধ্যে মাত্র দুই বা তিনটি থাকে, তবে এটি নিষ্পত্তিমূলক গুরুত্বপূর্ণ হবে না, তবে নেতিবাচক গ্রাহক মতামতের উপস্থিতি সম্পত্তির মালিককে সতর্ক করতে হবে৷
• একটি উপযুক্ত বিকল্প খুঁজে পাওয়ার পরে, আপনার উচিত কোম্পানিকে কল করা, নিজের পরিচয় দেওয়া এবং আপনার আগ্রহের বিষয় সম্পর্কে কথা বলা। পরিষ্কার এবং সংক্ষিপ্ত উত্তর আপনাকে সঠিক পছন্দ করতে সাহায্য করবে। অপারগতা, একটি উত্তর মেশিনে যাওয়া, এক কর্মচারী থেকে অন্য কর্মচারীতে পাল্টানো ক্লায়েন্টকে সতর্ক করা উচিত৷

ভবন এবং কাঠামোর মূল্যায়নের জন্য নথি

সাধারণত মালিকের থাকেরিয়েল এস্টেট বস্তুর জন্য বেশ কিছু নথি। তাদের মধ্যে কোনটি পদ্ধতির জন্য প্রয়োজনীয় তা খুঁজে বের করতে, আপনার নির্বাচিত মূল্যায়ন কোম্পানির সাথে যোগাযোগ করা উচিত। একটি নিয়ম হিসাবে, প্রথম বৈঠকে বা টেলিফোন কথোপকথনে কোম্পানির একজন কর্মচারী গ্রাহক পরিষেবা বিশেষজ্ঞকে কী সরবরাহ করতে হবে তা ব্যাখ্যা করবেন। একটি আইনি সত্তার মালিকানাধীন ভবন এবং কাঠামোর বাজার মূল্য নির্ধারণের অনুমতি দেয় এমন প্রধান নথিগুলি হল:

• সম্পত্তির মালিকানা নিবন্ধনের শংসাপত্র।
• অবজেক্টের ব্যবহারে বিধিনিষেধ সংক্রান্ত নথি।
• একটি ভবন বা কাঠামোর নিশ্চিত সীমানা, অবস্থান দেখাচ্ছে।
• অ্যাকাউন্টিং ডেটা অনুসারে জারি কার্ড জারি করা হয়েছে।
• প্রাথমিক (প্রতিস্থাপন) খরচ এবং সঞ্চিত অবচয়ের পরিমাণের রেফারেন্স।

বস্তুর নিচে অবতরণ করার অধিকার সংক্রান্ত নথি:

• ব্যুরো অফ টেকনিক্যাল ইনভেন্টরি দ্বারা জারি করা প্রযুক্তিগত পাসপোর্ট, বস্তুর জন্য অঙ্কন সহ।
• BTI থেকে নথির অভাব অ্যাকাউন্টিং ডেটা অনুসারে প্রযুক্তিগত বৈশিষ্ট্যের বিধানকে বোঝায়৷
• বিল্ডিংয়ের ভিতরে বা কাঠামোর অংশ হিসাবে অবস্থিত কোম্পানির স্থায়ী সম্পদের তালিকা, সেইসাথে তাদের বইয়ের মূল্য।
• একটি ব্যাখ্যামূলক নোট সহ প্রকল্পের নথি।
• সম্পত্তির প্রকৃত অবচয় সংক্রান্ত কমিশন আইন।

রাষ্ট্র নিবন্ধনের শংসাপত্র

এই নথিটি জুন 2016 পর্যন্ত বৈধ ছিল এবং সকলের জন্য জারি করা হয়েছিলরিয়েল এস্টেট বস্তু। মালিক, ঠিকানা, প্রযুক্তিগত বৈশিষ্ট্য (উদাহরণস্বরূপ, পুনর্গঠনের কারণে) পরিবর্তনের ক্ষেত্রে বা ইউনিফাইড স্টেট রেজিস্টার অফ রাইটস (EGRP) এ প্রয়োজনীয় সমন্বয় করা হলে অবিলম্বে একটি নতুন শংসাপত্র জারি করা হয়।

2016 সালের গ্রীষ্মের পর থেকে, নথিটি জারি করা হয়নি এবং আপনি USRR থেকে একটি নির্যাস পেয়ে মালিকানা নিশ্চিত করতে পারেন, যা এক মাসের জন্য বৈধ৷

অবজেক্ট সীমাবদ্ধতা

এখানে দায়বদ্ধতা, ভাড়াটে, চুক্তি, চুক্তি এবং যেকোন বিধিনিষেধের উপস্থিতি সম্পর্কে তথ্য প্রদান করা হয়েছে যা নিঃসন্দেহে ভবন এবং কাঠামোর মূল্যায়নের ফলে বস্তুর চূড়ান্ত মূল্যকে প্রভাবিত করে। একটি ভাড়া করা কোম্পানির বিশেষজ্ঞের দ্বারা বস্তুর মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতির সময় আদালতে বিভিন্ন মামলা বিবেচনা করা হয় বিশেষ গুরুত্বের মধ্যে রয়েছে৷

অবস্থান

সম্পত্তির ঠিকানা মালিকানার একটি শংসাপত্র, USRR থেকে একটি নির্যাস, একটি জিওডেটিক পরিকল্পনা, প্রযুক্তিগত বা প্রকল্প ডকুমেন্টেশন দ্বারা নিশ্চিত করা যেতে পারে। আপনি যে বিল্ডিং, কাঠামো এবং জমিতে সুবিধাটি অবস্থিত তার ক্যাডাস্ট্রাল নম্বর সহ মূল্যায়ন পরিষেবা প্রদানকারী বিশেষজ্ঞকেও প্রদান করতে হবে৷

অ্যাকাউন্টিং ডেটা

এন্টারপ্রাইজে স্থায়ী সম্পদের হিসাব সবসময় রাখা হয়। PBU 6/01 এর প্রয়োজনীয়তা অনুসারে, সম্পত্তি ব্যালেন্স শীটে রাখা হয়। উপরন্তু, একটি ইনভেন্টরি কার্ড অগত্যা এটি শুরু করা হয়. এটি হাত দ্বারা পূরণ করা যেতে পারে, যা ছোট সংস্থাগুলির জন্য সাধারণ। এই ক্ষেত্রে, বস্তু সম্পর্কে সব পরিবর্তন এছাড়াওম্যানুয়ালি প্রবেশ করান। কিন্তু বেশিরভাগ উদ্যোগ 1C ব্যবহার করে। এখানে, বস্তুর তথ্য প্রোগ্রামে প্রবেশ করানো হয় এবং অ্যাকাউন্টটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে রাখা হয়।

একটি বিল্ডিং এবং কাঠামোর প্রতিস্থাপন খরচ মূল্যায়ন করার জন্য, ইনভেন্টরি কার্ডের একটি অনুলিপি, ম্যানুয়ালি পূরণ করা এবং একজন অনুমোদিত ব্যক্তির স্বাক্ষর দ্বারা প্রত্যয়িত, কাজ পরিচালনাকারী কোম্পানির বিশেষজ্ঞকে প্রদান করা হয়।

জমির জন্য নথি

বিল্ডিং বা কাঠামোর নীচে জমির প্লটের অবস্থা সম্পর্কে মূল্যায়নকারীকে তথ্য সরবরাহ করা প্রয়োজন। ক্যাডাস্ট্রাল নম্বর ছাড়াও, নথিগুলির একটি তালিকা রয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে:

• ক্যাডাস্ট্রাল পাসপোর্ট বা পরিকল্পনা;
• মালিকানার শংসাপত্র (যদি এটি 2016 এর আগে জারি করা হয়) বা স্থায়ী চিরস্থায়ী ব্যবহারের অধিকার, এবং 2016 থেকে - USRR থেকে একটি নির্যাস;
• চুক্তি (লিজের ক্ষেত্রে)।

যদি সাইটে কোনো চাপ থাকে, তাহলে ভবন ও কাঠামোর মূল্যায়নের কাজ বাস্তবায়নের জন্য কোম্পানির সাথে একটি চুক্তি করার সময় সেগুলি অবশ্যই রিপোর্ট করতে হবে।

প্রযুক্তিগত ডেটা শিট

এই জাতীয় নথি সাধারণত বস্তুর মালিকানা নিবন্ধনের পদ্ধতির আগে তৈরি করা হয়। যদি সম্পত্তিটি কোনও আইনি সত্তার অন্তর্গত হয়, যা ইউএসআরআর থেকে একটি নির্যাস দ্বারা নিশ্চিত করা হয় এবং নিবন্ধকরণের পর থেকে প্রযুক্তিগত বৈশিষ্ট্যগুলির ক্ষেত্রে কোনও পরিবর্তন করা হয়নি, তবে মূল্যায়নকারীর পক্ষে একটি বিল্ডিংয়ের জন্য একটি নিবন্ধন শংসাপত্র প্রদান করা বেশ সম্ভব বা বিটিআই এর আগে তৈরি করা কাঠামো। আপনি একটি নতুন নথি অর্ডার করতে হবে না. এমনকি ক্ষেত্রে যখন এটি মালিকের কাছ থেকে পাওয়া যায় না, আপনি বিশেষজ্ঞদের সাথে যোগাযোগ করতে পারেনএকটি ডুপ্লিকেট প্রাপ্ত করার জন্য বস্তুর অবস্থানে প্রযুক্তিগত জায়। একটি নতুন সম্পত্তি পাসপোর্ট ইস্যু করার চেয়ে এই পদ্ধতিটি কয়েকগুণ সস্তা হবে৷

যদি বিক্রয় এবং ক্রয় চুক্তির অধীনে বস্তুটি সম্পত্তিতে স্থানান্তরিত হয় এবং প্রযুক্তিগত ডকুমেন্টেশন নতুন মালিকের কাছে স্থানান্তরিত না হয়, তাহলে মূল্যায়নকারীকে অ্যাকাউন্টিং ডেটা অনুসারে একটি সংক্ষিপ্ত বিবরণ আঁকতে হবে এবং অনুমোদিত প্রতিনিধিকে স্বাক্ষর করতে হবে মালিকের।

অন্যান্য নথি

নিঃসন্দেহে, বিল্ডিং এবং স্ট্রাকচারের মূল্য নির্ণয় করার প্রক্রিয়াটি বিনা বাধায় এগিয়ে যাওয়ার জন্য, আপনাকে ভাড়া করা কোম্পানির বিশেষজ্ঞদের কাছে সম্পত্তির সমস্ত তথ্য সরবরাহ করতে হবে। এটি সেই ক্ষেত্রে প্রযোজ্য যখন ভরাট সহ বিল্ডিংটি মূল্যায়ন করা প্রয়োজন, উদাহরণস্বরূপ, এমন সরঞ্জাম যা ভেঙে ফেলা কঠিন। আপনি অতিরিক্তভাবে প্রকল্প ডকুমেন্টেশন এক নজর দিতে পারেন. যদি বস্তুটি আংশিকভাবে ধ্বংস হয়ে যায়, তাহলে সম্পত্তির প্রকৃত অবচয় নিশ্চিত করে কমিশন সার্টিফিকেট জারি করা উচিত।

ব্যক্তিদের জন্য

একটি অ্যাপার্টমেন্ট, বাড়ি বা মালিকানাধীন জমির বাজার মূল্য নির্ধারণ করতে সাধারণ মানুষকে প্রায়শই মূল্যায়ন পরিষেবা ব্যবহার করতে হয়। এই ক্ষেত্রে, নথিগুলির তালিকা ছোট এবং তিনটি পয়েন্টে নেমে আসে:

• সম্পত্তির নথি;
• ক্যাডাস্ট্রাল পাসপোর্ট (ভূমির জন্য);
• প্রযুক্তিগত পাসপোর্ট (বিল্ডিং বা অ্যাপার্টমেন্টের জন্য)।

ব্যবহৃত মূল্যায়ন পদ্ধতি

তিনটি পদ্ধতি রয়েছে যার মাধ্যমে একজন বিশেষজ্ঞ মান নির্ধারণ করতে পারেন:

• অ্যানালগ, যা ব্যবহার করার সময়বিক্রিত সম্পত্তির সাম্প্রতিক দামের তুলনা করুন। এই পদ্ধতি বাড়ির মূল্যায়নের জন্য উপযুক্ত। মূল্যায়নকারী বর্তমান বছরের বিক্রয় অধ্যয়ন করে, বর্তমানে যেটি মূল্যায়ন করা হচ্ছে তার সাথে সহগ-এর সাহায্যে বিক্রিত সম্পত্তির সারসংক্ষেপ করে। এইভাবে, প্রথমে তিনি বিক্রি হওয়া হাউজিং সম্পর্কে তথ্য খুঁজে পান এবং আনুমানিক অ্যানালগের জন্য উপলব্ধ বৈশিষ্ট্যগুলি বিবেচনায় নিয়ে তাদের মূল্য সামঞ্জস্য করেন। তারপরে এটি একই সেগমেন্টের বেশ কয়েকটি অনুরূপ বৈশিষ্ট্যের তুলনা করে এবং গড় মূল্য আউটপুট করে৷
• ব্যয়বহুল, যা একটি বিল্ডিং বা কাঠামো নির্মাণের সমস্ত খরচ বিবেচনা করে। প্রায়শই এটি ছোট এলাকা সহ নবনির্মিত আবাসনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। এটি এমন তহবিলের পরিমাণকে নির্দেশ করে যা বর্তমান সময়ে ইনস্টলেশনের অনুরূপ মানের অভিন্ন উপকরণ থেকে এবং এমনকি একই ধরনের স্থাপত্য সমাধানের সাথে ঠিক একই বস্তু পুনরায় তৈরি করতে প্রয়োজন হবে৷

লাভজনক, যেখানে বিনিয়োগের ক্ষেত্রে লাভজনকতা বিবেচনা করে বাজার মূল্য নির্ভুলতার সাথে নির্ধারণ করা যেতে পারে। বাণিজ্যিক স্থানের মূল্য নির্ধারণের জন্য এই পদ্ধতিটি ভাল। প্রথমে, সেই সময়কাল নির্ধারণ করুন যার জন্য লাভজনকতা গণনা করা হবে। দ্বিতীয়ত, প্রত্যাশিত আয়ের পরিমাণ অনুমান করা হয়। তৃতীয়ত, বিলিং পিরিয়ডের পরে মালিক যে লাভ পাবেন তা গণনা করা হয়। চতুর্থত, অদূর ভবিষ্যতে সমস্ত আয়ের যোগফল গণনা করা হয়৷

সম্পত্তির অবমূল্যায়ন

সমস্ত রিয়েল এস্টেট বস্তু বার্ধক্য সাপেক্ষে। অ্যাকাউন্টিং-এ, এই ধারণাটিকে অবচয় হিসাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়, যার শতকরা হার সঞ্চিত অবচয়ের উপর ভিত্তি করে অনুমান করা যেতে পারে। পদ্ধতিবিল্ডিং এবং কাঠামোর ভৌত অবনতির মূল্যায়নও সম্পত্তির বাজার মূল্য নির্ধারণের সাথে জড়িত কোম্পানি দ্বারা ব্যবহৃত হয়। বর্তমানে, গণনাকে অগ্রাধিকার দেওয়া হয়, যেখানে প্রতিটি কাঠামোগত উপাদানের পরিধান নির্ধারণ করা হয় এবং তারপরে সমস্ত সূচক সংক্ষিপ্ত করা হয়। এই পদ্ধতির সাহায্যে, রিয়েল এস্টেট বস্তুর প্রতিস্থাপন খরচ অগত্যা বিবেচনায় নেওয়া হয়৷

বিশেষজ্ঞরা কীভাবে কাজ করেন

বিল্ডিং এবং স্ট্রাকচারের মূল্যায়নের জন্য একটি চুক্তি করার সময় বেশ কয়েকটি নিয়ম অনুসরণ করা হয়:

• মূল্য নির্ধারণের জন্য গ্রাহকের দেওয়া বস্তুর বিশ্লেষণ।
• আরাম, দায়, বন্ধক সনাক্তকরণ।
• গণনা পদ্ধতির উপলব্ধতা যাচাই সহ সম্পত্তির প্রকারের পরিষ্কার সংজ্ঞা।
• কাজে হস্তক্ষেপ করতে পারে এমন বিধিনিষেধ খুঁজে বের করা।
• গ্রাহকের প্রদত্ত তথ্য বিশ্লেষণ করে তথ্যের যথেষ্টতা নির্ধারণ করে।

তার কাজের ক্ষেত্রে, মূল্যায়নকারী নিম্নলিখিত নীতিগুলি মেনে চলে:

• সংশ্লিষ্ট ব্যক্তি ও পরিস্থিতি থেকে স্বাধীনতা।
• মূল্যায়নের উদ্দেশ্য।
• কন্ট্রাক্টর এবং গ্রাহকের মধ্যে কোন স্বার্থের দ্বন্দ্ব নেই।
• একটি কাজের চুক্তির বাধ্যতামূলক উপসংহার।
• জরিপের সময় এবং বিষয়ের উপর স্পষ্ট চুক্তি স্থাপন করা।

এইভাবে, সম্পত্তি মূল্যায়ন করার সময়, গ্রাহককে অবশ্যই ঠিকাদারকে ব্যবহারের জন্য প্রয়োজনীয় সমস্ত নথি সরবরাহ করতে হবে। রিয়েল এস্টেটের বাজার মূল্য নির্ধারণের শব্দটি এর উপর নির্ভর করবে। এছাড়াও অনুসরণ করেমূল্যায়ন কোম্পানির একজন প্রতিনিধিকে সুবিধার অ্যাক্সেস প্রদান করুন, যা সমাপ্ত কাজের চুক্তির অধীনে ঠিকাদারের বাধ্যবাধকতা পূরণের পূর্বশর্ত।